武汉。
武汉人口最多,还是内流河枢纽位置,教育资源全国前列,这三个是长期影响城市发展的因素,其他几个城市根本比不了。而且武汉还是全国唯二(另一个是西安)被批准可以用空军机场做纯货运机场的城市,这对现代化物流的影响特别大,也是特有的制度优势,因此武汉可以做南北物流空港。
区域优势可以给城市发展带来非常高的容错率。比如西安,历史上经历过多少次屠城,前些年经济多么停滞,然而稍微有点像样的领导,城市很快就会发展起来。武汉是一样的道理,区域优势带来的容错率太可怕了。
现在扯互联网产业是没有意义的,因为产业优势会随着经济结构变迁而变化,所以从产业结构分析城市的长期是没有意义的。比如很早以前的汽车城底特律已经是死城了,而以前的农业城市亚特兰大却因为航空物流兴起。坐拥区域、人口和教育优势的纽约,则随着产业结构变化的浮浮沉沉。比如纽约虽然没赶上集装箱革命,短期内曾经被开衰,但却一直坐着头把交椅。这就是长期优势,因为这些优势允许你短期内犯错,这是容错率的问题。
相对而言,郑州、合肥和长沙前途一般,不会甩明星二线城市一截,而南昌面临巨大的虹吸效应,长期不衰落就不错了。。。
长沙的房价,怎么都涨不起来
前有重庆,后有长沙。
在全国所有大城市的一片涨声中,总有那么几个城市,显得与众不同。
和其他的省会城市相比,长沙的房价很低,低到不可思议。
长沙市均价最高的核心市区开福区,楼房均价1.1万,而远郊的浏阳区,均价更是低至6000元。
6000元/平米是一种什么概念?
很多五六线小城市的房价都快破万了。
而长沙最贵的区,房价也才1.1万而已。
长沙,是一个对炒房客最狠的城市,让全国的炒房客闻风丧胆。
7月10日,一封长沙市民的投诉信火了,质问政府为什么长沙房价不能涨起。
这名长沙市民,六问政府。信上是这么写的:
长沙作为中部第二城市为什么房价一直这么低?六问政府!
1、为什么一直搞限价地?导致开发商不开发高端产品,且修出来的房子一个比一个差,维权遍地都是。从来不在长沙使用top级的产品。我们想买高端产品也买不到,只能无奈选择低质量的限价产品,我个人不缺钱,就想买好产品!为什么不尊重市场?
2、作为中部第二的城市,地铁修建速度慢得令人发指,别的城市同时在建多条地铁线、城市发展飞速,作为长沙市民,我也希望自己的城市可以飞速发展,为什么长沙已批复地铁却不开建,在全国也没有这种情况,是缺钱吗?
3、同级别城市无情碾压,我是长沙人,但我孩子现在指不定去哪儿发展,现在社会流动性这么强,万一孩子努力,想要去北上等城市发展呢;别人武汉卖一套房就给得起北京首付,我们长沙人要卖两套房;那么请问我两套房卖了,我自己住哪儿?
4、为什么强行打压市场规律?作为目前的中部二哥,未来二哥肯定是郑州,价格还不如西部的一个县城,这是限制房价还是恶意使人民财产受损?
5、吸引人才是靠低房价吗?那北上广深为什么还那么多人才?大家还往那里跑呢?
6、为什么一直限价还有那么多人抱怨,费力不讨好,是什么原因?
这封信在我看来,比表扬信还表扬信,简直是在给长沙政府发大红花。
事实上,长沙政府严厉调控房价的成果在全国都有口皆碑。
7月15日,深圳出台最严限购令,政策出炉前夕,深圳住建局曾赴长沙取“真经”。
根据长沙市住建局发布的公开信息:
7月8日,深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作,并在市政府二办公楼1034会议室举行了交流座谈会。
这就是长沙政策在全国房地产调控届的地位,龙头老大,每一条政策都是先进经验。
2016年,一线和二线城市的房价都在蹭蹭涨,唯独长沙原地不动,形成了一个明显的价值洼地。
到了8月,炒房客终于盯上了长沙。
这里的房价,好便宜啊。
40多个合肥人,在长沙一共扫了700多套房,最多的一个单人购买了35套房。
合肥炒房客是这么对记者说的:
“合肥上半年房价上涨50%,但长沙房价还很低,有升值潜力。”
这个买房逻辑一点毛病都没有。长沙的开发商也兴高采烈,不断的涨价,甚至喊出了每周都要涨二三百元的口号。
随后,长沙政府和源源不断冒出来的炒房客开始了激烈的博弈。
2016年12月,长沙市公布了“房7条”,正式拉开了房价调控的帷幕。
随后一年多的时间里,长沙市连续公布了13波调控新政,文件内容摞起来得厚厚一堆。
其中力度较大,影响较广的文件有:2017年3月18日公布的318新政。
2017年5月20日公布的520新政。
2017年9月23日公布的923新政。
令人眼花缭乱的新政涵盖各个方面,从限购到限售,从限地价到限售价,你能想到的政策限制长沙政府都干了,而且还提高首付,提高契税,全方位立体打击炒房客。
2018年6月25日,长沙官方发狠了,直接把炒房客定性为阶级敌人。
在通气会上,官方是这么表态的:
“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。”
随后推出的625新政,限购、限贷、限售全面升级,同时疯狂的供应土地。
2018年,长沙市六个区的土地成交面积同比增长95.68%,但楼板价仅上涨4.56%,大量的土地直接以底价成交。
这是在奋不顾身的给长沙的土地财政捅刀子啊。
因为如此严厉的调控,长沙房地产市场终于被人为的打趴了,成为了全国炒房客的伤心之地。
2019年,长沙市的GDP冲到了1.15万亿,位居全国第13名。
但长沙市的房价收入比,仅为6.4,位居全国50个典型城市的倒数第一名。
长沙市民,不吃不喝仅需6.4年的收入就可以买一套房,而深圳市民需要35.2年。
除了炒房客,没人会不喜欢这样的城市。
长沙人拿着全国第20位的收入,买着全国房价排名61位的住宅,创造出了全国第13位的GDP总量。
这一切,深深的吸引了外地人才。
2010~2015年,长沙人口总共增加39.11万人,总人口仅达到743万。
但2016~2019年,长沙人口暴增近百万人。
百万人是个什么概念?百万人单独拉出来都可以成立一个大城市了。
这么多人在3年之内涌入了长沙,给长沙带来了惊人的活力。
经济的根基是人,有人才有一切。
长沙作为一个万亿级GDP的城市,土地财政的依赖率仅仅22%,实现了城市的良性发展。
在长沙被套牢的炒房客,这些年拼命的批评长沙政府,说长沙的房价太低了,土地拍卖价也太低了。
为防长沙政府贱卖国有资产,恳请提升长沙的房价和土地拍卖价。
土地拍卖价的高低,和供应量是密切相关的。
供应的土地多,价格当然上不去。
但要说低位贱卖,那可就太荒谬了。
你咋不说是高位出货呢?价格到底是高是低,得有一个评判的基准。
如果你从房价节节上涨这一点来看,中国的房子太稀缺了,价格不足以反应价值,还得涨,土地供应太少。
但如果你从房屋租金很低这一点来看,中国的房子太过剩了,到处都有房子但没人愿意住,土地供应太多。
但今天的中国,住房价格节节上涨和租金不涨同时并存,让我们看到了一个住宅既多又少的局面。
扭曲市场的,就是炒房客。
在炒作投机客眼里,真实的供需关系有用,但没有大用。
投机客可以在短短时间内把大蒜的价格从1块拉升到10块,然后再自由落体到1块。
这种价格波动走势和供需真的没啥关系。
这些炒蒜客,真的是蒜你狠。
如果完全不管房地产市场的炒房客,那下场也会差不多。
房地产的本质,是给百姓一个住的地方,仅此而已。
而经济的本质,是居民的生产和生活行为,人才是根基,而不是那堆混凝土。
单纯靠房地产的融资来搞经济,是歪门邪道。
在长沙之前,上一个严打房价的城市,是重庆。
黄奇帆扎根重庆期间,这座城市的房价上涨极为缓慢,他搞出了一个25%理论:
每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%。 超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。
如果一个地方基础设施投资中,房地产占了百分之七八十,长远看没后劲。
在这个理论的指导下,重庆的房价低的可怕。
但重庆的经济增速,高的可怕。
2013年到2015年,重庆GDP增速“三连冠”领跑全国。
2016年12月黄奇帆离开重庆,然后重庆的房价立刻一路暴涨,简直是报复式反弹。
短暂的繁华过后,重庆的城市吸引力和GDP增速都开始大幅下降。
2014年,重庆GDP增速10.9%;2015年,重庆GDP增速11%;2016年,重庆GDP增速11%;随后,黄奇帆卸任,重庆房价暴涨。
但暴涨的房价,并没有重庆带来肉眼可见的好处,坏处倒很明显。
2017年,重庆GDP增速9.3%;2018年,重庆GDP增速6%,低于全国平均经济增速。
2019年,重庆GDP增速6.3%;重庆的经济增速,已明显落后全国其他城市。
而科学合理规划城市建设的长沙,却在低房价下实现了经济的稳定高速增长。
虽然没有像曾经的重庆那样拿下全国增速第一的桂冠,但也是标准的全国前列,经济增长势头一片红火,居民人均可支配收入更是位居中部省份第一位,百姓的生活幸福感非常强烈。
很多用土地财政透支未来的城市,其经济增速反而比不过长沙。
长沙,是一个对炒房客最狠的城市。
但长沙对它的百姓,是真的好。
我希望,中国能有越来越多的长沙。
这就是我今天写这篇文章的目的。
作者:远方青木(ID:YFqingmu)
原文:长沙的房价,怎么都涨不起来
这几个当中,目前领先的,确实是武汉。长沙娱乐,合肥科技,也有前景。
武汉 长沙 合肥 郑州 南昌吧,我的排名,跟高等学府的排名一致。
首先武汉不是跟这几个兄弟比的,武汉都是跟南京 成都 杭州一起比较的,在高等教育 交通发展 地铁里程 GDP等当年都领先的,光区号就是三位数的,政治地位也高一筹。
然后长沙吧,长沙和郑州虽然GDP都还可以,但是长沙拥有3个985高校,这一点比武汉还牛,而且长沙的工业还是发展的很好的,也是铁路枢纽,长株潭协同发展,论与周边城市合作是强于其他几个的。
第三,可能争议比较大,我选择合肥而不是郑州,是因为合肥这几年发展确实很大,正式加入长三角都市圈,成为长三角西翼中心城市,自古苏皖是一家,苏北和皖北,苏南和皖南的联系比省内南北联系还紧密一些,南京合肥作为国内距离最近的省会城市,这些都是合肥的地理区位优势,合肥拥有中科大,打造国家级科教城市,引进外国人才名列全国第三,也是新的白色家电中心,虽然目前GDP比不上郑州 长沙,但发展趋势很猛。
第四第五我不太熟悉,但郑州无论从GDP还是交通枢纽还是知名度,都高于南昌,所以第四 郑州,第五南昌。
这是个人观点,大家友好讨论,不要地域炮,良性竞争,大家携手发展,共同推动中部城市崛起,这也是国家战略嘛
这个问题本身就不免引起争议,但是所谓的“前景更好”,和“谁更大,谁更强”,在我看来是两回事。如果问题仅仅单纯是“谁更大更强”,我想武汉至少在未来很长一段时间之内领跑中部六大省会(这里我希望加上题主并没有提到的太原),而郑州逐渐稳固第二,并且尝试挑战武汉的趋势不会改变——长沙的经济体量目前仍旧略高于郑州,但是在郑州今年跨入万亿大关之后,纯粹的经济体量已经不能说明一切了,很多内在的东西必须进一步考虑到;但是前景更好,与更大更强是两回事
从这个层面上来说,我更加看好郑州,合肥两城的前景,确切地说,我看好这两座城市,在未来达到超出人们普遍预期的高度。先从郑州开说,郑州的经济指标,目前来说可能在全国范围内并不算特别突出,但是在我看来,郑州有些方面其实已经做到了全国的前列,简单来说
1.在高铁时代,郑州的高铁枢纽地位,因为河南地处中原,四通八达的交通地位而得到进一步确立,可能很多熟悉郑州的朋友都知道郑州地铁的米字型布局
2.因为高铁枢纽地位以及高速公路枢纽地位,给郑州所带来的物流优势,令郑州不仅仅对于整个河南省,而且对于鲁东,皖北,晋南,甚至冀南都可以产生一定的辐射效果。可以说,郑州在不久的将来,也会是一个超越省界影响力的城市
3.以上两点可能都仅仅是区位优势,但是郑州及所在的中原城市群,在“城市群”概念的建设和经营上,目前可能已经仅次于先发的长珠两三角。尤其是郑州与洛阳,开封以及许昌,甚至是北部焦作,新乡进行的一体化,在全国范围内都是走在很前列的
应当说,在市域+城际交通方面,国内有两个城市已经走在了前列,一个是南京,一个就是郑州,前者在轨道交通的规划上,已经将周边的镇江,扬州,马鞍山,滁州等地规划在内,而后者则也是极力地在构筑与周边如洛阳,许昌,开封,新乡,焦作更加便利的通勤。而且随着高铁规划的进一步展开,很快河南所有的地级市都将会通过高铁连接郑州——郑太高铁经过焦作,郑万高铁经过平顶山和南阳,郑合高铁经过周口,郑济高铁则过濮阳(这也是目前河南仅有的5个无高铁地级市)
个人的看法是,未来城市之间的竞争,已绝非简单的一城对一城的pk,而更在于,城市本身是否能够带动整个都市圈,甚至整个城市群良性发展(这也是答主一直对北京进行负面评价的原因)。在这方面,郑州目前做得比中三角好
这个答案是我几个月前写的,现在想来,写得其实还远远不够完整。。。
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说完郑州,简单地再说下合肥。如果把时间轴放到最近50年甚至更长一点的时间,从建国开始算,合肥可以说是中国蹿升速度第二快的城市,仅次于大家再熟悉不过的深圳
即便在改革开放之后很长的一段时间里,合肥都是中国所有省会里各方面比较落后的,无论是经济实力,民富,还是基础设施的建设,很长一段时间里庐州城都算是中国直辖市+省会+计单里倒着数的之一。而且,合肥长期的落后,也折射出安徽省本身在国内的经济水平,很长一段时间里也是相对落后的,事实上直到今天,皖北地区都是国内比较贫穷的地区之一
然而到了2017年,合肥的经济体量已经超过7000亿,已经压过了济南和福州,在全国范围内排在第24,而今年也基本可以肯定,合肥的经济总量将会超过8000亿,有极大概率超越去年自己身前的烟台和大连,可以说合肥极有希望在未来几年内跻身中国地级市经济体量前20。在2018年上半年已经发布的经济数据报表了,整个安徽都保持着很高的增速
合肥作为一个长三角新晋副中心+中四角之一,在高铁路网上的优势也会在未来逐渐体现出来
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我所关注者,一曰城市及都市圈,二曰城市群,三曰城市群之间的联动。城市群之间的联动,最典型的案例莫过于长江经济带,其中包括了长三角,长江中游,以及成渝三个城市群;除此之外,我一直期待的一个联动,是长三角-中原-关中联动
事实上,现代化的都市圈形成,在国内走得越前列的城市,也会在未来的竞争中越是拥有某些先发优势,都市圈是城市群的基础,而城市群则是长远城市群联动的基础,中国要进一步打通自己的奇经八脉,就要按照这个顺序逐步修炼武功
在现代化都市圈的形成方面,我们如果参考中部六大省会,就会发现,郑州其实是走在武汉,长沙之前的,而武汉,长沙也要在南昌,太原之前。至于合肥,因为一些独特的地理和地缘原因,其实承担的角色是非常独特的(简而言之,长三角+中部崛起,都是合肥的战略)
这里详细说下中三角,长江中游城市群,其实是第一个正式获批的城市群,但是在我看来,长江中游城市群要形成合力,在短期内是有些艰难的。武汉作为中部第一城的地位没有疑问,但是能否当好这个长江中游城市群的核心,我们不妨从地图上来考察一下
在我看来,长江中游城市群,和长三角,珠三角,以及我上面提到的中原城市群,有个很大的不同,就是并没有连成片的核心区域,本质上来说,长江中游城市群,是由三个联系很松散的都市圈所组成,即武汉都市圈,长沙都市圈(长株潭),以及南昌都市圈(昌九),其中以武汉都市圈的规模最大(包括了孝感,黄冈,鄂州,黄石,咸宁),长沙都市圈的联系最紧密(长株潭的主城区之间靠得非常近)
但是我们如果进一步考察地图就会发现,武汉这个三江口的位置,是在江汉平原的东首(湖区),在省内和江汉平原的西首,也就是古书中所反复提及的荆襄地区(十堰,襄阳,荆门,荆州,宜昌),其实存在着一定程度上的割裂,而且荆襄地区也是中西部经济较为发达的区域
长沙也是同样的问题,尽管长株潭三城之间的结合异常紧密,但长沙对于湘潭株洲之外的其他城市,其实本质上是缺乏辐射力的,尤其是长江畔的岳阳,以及沅江畔的常德,尽管都位于洞庭湖平原,但和长沙之间,其实存在着某些天然的阻隔,也因此令长沙无法形成足够规模的核心区域
个人认为,这也是长江中游城市群未来所面临的核心问题,武汉都市圈和长沙都市圈之间,缺乏足够规模的建城片区,而鄱阳湖平原则更甚,南昌在鄱阳湖平原上有一种孤城之感,简而言之豫章故郡在鄱阳湖平原上,没有一个可以协助其形成完整南昌都市圈的支点,无论是新余,抚州,鹰潭还是九江,都太远了。。。昌九一体化在短期内我并不抱以很乐观的态度
所以,对于长沙,我个人的看法是,在合理的产业布局下,能够依托自己在高等教育上得天独厚的资源,以及一些能人所不能的地方(比如湖南卫视),成为中南部的一座明星城市,不过星城的影响力,终究很难跳出洞庭湖平原,成为一座全国性(甚至国际性)的城市;对于南昌,我的看法是,在短期之内,能够做到独善其身已经足够,至于兼济天下,恐怕这不是豫章需要(或者说能够)考虑的范畴。。。对于武汉我是寄予厚望的,作为国家层面上的“国家中心城市”之一,江城也是很多人心中挑战固有城市格局的未来一线城市有力候选,但是武汉其实需要补的课不少,尤其是协同发展的课
目前来说,武汉全国范围的对标城市,仍旧是宁杭成渝,这五座城市的高下也一直都是热烈讨论的焦点,至于长江流域的这五座城市谁能最终脱颖而出,我觉得比拼才刚刚开始。不过对于体量已经达到万亿的长沙来说,也已经喊出了国家中心城市的口号,而且需要指出的是,在华中地区,2017年武汉1.34万亿的体量,相对于长沙1.05万亿,也并不存在碾压级别的优势——也许应该说,长沙到目前为止的表现,其实已经是很出人意料了
总结
我的看法是,如果以10年左右作为一个可见的将来,从城市规模和体量的角度来说,武汉仍旧会居首,但是其优势是继续扩大还是逐渐缩水,第一取决于郑州的追赶速度,第二取决于武汉自己内功和外功能够进步到什么地步,如果在整合长江中游城市群的三大都市圈方面表现不力,则以一个更长的历史周期考量,武汉有很大可能被郑州追上;反之,武汉则亦有可能,依托区位优势在对标宁杭成渝的较量中胜出。可以说,武汉本身是一个变数极大的城市
郑州,以国家总体布局来说是一个尤为重要的城市,全国枢纽,一带一路,中部崛起,包括我期待的长三角-中原-关中联动,这些重担可以说都是中华赋予郑州的历史使命。郑州的目标,在我看来,短期(10年为周期)来说,是在各方面逐渐追近南京,杭州,武汉,重庆和成都,在更长的周期内,同样也是挑战现有城市格局的潜在候选(西安亦然,不过西安不在本答案的讨论范围)——而且郑州的省内凝聚力,目前是中部城市里最强的
长沙作为一座在区位上存在先天不足的城市,已经成为继重庆,成都和武汉后,中西部第四个进入万亿俱乐部的城市,人均gdp更是高居非沿海省级行政中心之首,长沙对比武汉之外的所有中部城市,在高等教育上有很大的优势,在宜居性上更是在全国都名列前茅(而且长沙的房价真的好低!)。长沙未来的前景,取决于能否打造出一些独特的品牌产业,以吸引到足够多的资源,对于一个区位先天不足的城市来说这点尤为关键
合肥,如前文所述,事实上已经完全表现得超出世人预期很多倍了,在中国城市结构金字塔里,以仅次于深圳的蹿升速度,在经济体量上已经超越了一些老牌城市。我个人的看法是,合肥要成为武汉这样的城市格局挑战者,或者郑州这样的城市格局潜在挑战者很难,但是未来十年有很大概率成为下一个长沙这样的明星城市,而且特殊的区位条件会让合肥在未来的长三角-中原联动里有不可取代的价值
南昌,包括本文没有提到的太原,做到独善其身已经是很大的成功,而且以10年作为一个较短周期来看,南昌和太原,都缺乏区位上得天独厚的优势(类似情形可以再举几个省会,比如济南,石家庄,贵阳)。我觉得南昌和太原未来的发展,还是首先修好内功,然后寻找令城市本身一鸣惊人的突破点,会是一个更好的选择
微信公众号:追忆的撒马尔罕城(zhuiyi_samarqand)
一个人民的省会,不应该是省内经济指标最好的地级市。否则说明行政抽血太严重。能够造血的民营企业和聪明的个人,一定会逃荒到省外。所以,省内最富,从长远来看,一定会跟其所在省一起落后。
我觉得大家都散了算了。
提问者号称专业的,看看人家多少视频专栏和回答。
这个提问不过是人家明知故问而已,你认真回答了弄不好还转手就被这“专业人士”拿去当作自己的东西了。
标准答案是:你就不该让孩子带去。
妹妹你大胆地往前走 往前走 莫回呀头
通天的大路 九千九百 九千九百九呀
妹妹你大胆地往前走呀 往前走 莫回呀头
通天的大路 九千九百 九千九百九呀
妹妹你大胆地往前走呀 往前走 莫回呀头
从此后 你 搭起那红绣楼呀
抛洒着红绣球呀 正打中我的头呀
与你喝一壶呀 红红的高梁酒呀
红红的高梁酒呀嘿 妹妹你大胆地往前走呀
往前走 莫回呀头 通天的大路 九千九百
九千九百九呀 妹妹你大胆地往前走呀
往前走 莫回呀头 从此后
你 搭起那红绣楼呀 抛洒着红绣球呀
正打中我的头呀 与你喝一壶呀
红红的高梁酒呀 红红的高梁酒呀嘿
妹妹你大胆地往前走呀 往前走 莫回呀头