房价明明已经涨不动了，为什么还没有出现大面积抛售的情况？ 第1页

我住的好好的，我爹妈也要地方住，我还想有个小院子葡萄架，下面乘凉打扑克，干嘛要卖房呢？

房地产交易周期长，且有租金+信心支撑。

这是杭州最近一个新开的住宅盘，地点在浙江传媒西北面一点。精装修，两万一。基本上就是去谈价能砍到一万八带精装的样子。

时间倒回到2018年四月，五月，最疯狂的时候，这地方的公寓，四季广场的二手房价格是两万三一方。杭州城内多了一堆卖公寓二十年使用权的……更可怕的是，还真有不少人会去买。公寓存在福利无，公摊面积大得房率低，物业性价比低等缺点，然而杭州的公寓市场因为彼时限购+棚改，不是一般热闹。

而现在，新房，精装修的住宅只卖一万八了。跌了么？跌了。

我们再把表往回拨，拨到2016年的八月初，当时四季广场(公寓)的房价是8500左右。我是房产方面的砍价大神，当时砍到6800的跳楼价，最后还是没买，买了地铁口的另一套笋盘。

我曾经在“房价会崩么”这个问题中陈述过这么一个观点:买房如果用来投资，百分之九十实际是赚不到钱的。因为短期转手，你要计算利息和高昂的交易成本；出租，你要计算装修成本；长期，你要计算房屋的折旧成本。

但在我们这片土地，房产又的确是“最不坏”的资产，越一线的城市越是如此。因为随着人口的涌入，钞票的滥印，房子反而成为了抵抗通胀的最佳武器。钞票的滥印，一方面提升了租金，一方面降低了贷款占收入的比重，没准还进一步推高了房价。所以不论是8000，还是20000入手了杭州下沙这边房子的，都知道这么几点:

1.抛售后钱用来干嘛？

2.从历史规律来看中国房价一直涨，那就算想卖也等狂热时候再说。这个周期一般三到五年。主要还是要看货币政策(当然我个人觉得不一定，因为基数越来越大了)。

3.抛售本身损失利息，损失交易费，损失可能存在的差价，却抹杀了希望。可见抛售，从半理性的角度来说，并不是最优解。并且未来未知。

就如同股票中捂盘惜售的人一样。然而，真正的交易成交价格才是当下真正的房价。所以接下去还是一种:能买得到笋盘 却无法靠炒房挣钱的状态。

有人问真的没可能崩么？我很负责任的说，二手房并不是没可能，尤其是老破小。因为它们的地理优势和居住功能绝对会随着市中心的凋零下滑。但一二线新房，本身居住价值有，稀缺能抗通胀，跌或者横盘正常，崩难说。

答主刚入手一幢二手房，比10年原房主买入价格贵了十几万，所以到底有没有崩，该不该入手，大家自行判断。接下去，这一轮泡沫凋零的浪潮会席卷三四五线城市，一年后，上海北京将会有新的一轮上涨。另外，咱们的zf是有一定能力调控房价和股价的。所以千万别盲目乐观或悲观。曾经法租界那么多洋房别墅，充公也就是朝夕的事情。

因为未来大学生毕业了，还是不会回老家。我手头的投资房，总归有人要。

房产周期的特点就是慢。

资本周期就快得多，五年时间足够来一个牛熊轮回，中间还有一次50%以上的反弹。但是房地产一波周期就是三十年左右，这种趋势都是受到时代大势的影响，具有很强的惯性，所以来得慢，去的慢，但是无可阻挡。

这波房地产周期的动力现在回头看，很容易看的清楚了，基本面就是中国的城市化进程，资金面是中国加入WTO连续多年顺差积累的外汇占款。详细分析参见我这篇文章：

目前，中国的人口劳动力拐点已经过了，而最近一波买房人口大潮，70后80后的人口高峰也过了。中国的城市化进程进入了尾声，按照某些房地产大佬的说法，就是黄金时代进入白银时代，白银时代进入黑铁时代，后面逐步会从增量市场转为存量市场。不仅是房地产，很多行业也是类似的情况，最典型的，汽车市场，大家可以去搜索下今年的汽车销量，都是负增长的。

推动房地产大周期的因素都已经熄火了，影响中短期趋势的货币金融政策和行业政策，也在最近两年收紧了，所以这两年房地产市场趋冷也是顺理成章的事情。

中国的房地产市场看香港就行了，春江水暖鸭先知，香港市场就是那只鸭子。自由市场，没有资本管制，房地产泡沫全世界前列，这就是再好不过的风向标。

香港房地产市场一旦崩盘，比价效应和示范效应的情况下，深圳市场也会跟着跌一波，然后是其他一线市场，然后是二三线市场。

目前香港的房地产贷款利率已经接近3%，逐步摆脱低息时代，房地产市场也开始逐渐风声鹤唳。接下来就看最关键的2019年了。

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最近一段时间，最关键的问题在于，国家会不会给房地产市场松绑以提振经济。目前来看，国家坚定表态调控要持续，但是近几个月具体政策的确有放松（比如允许发债，银根放松等等）。我个人意见，国家的调控政策不会根本转向，否则政府就真的丧失掌控力和公信力了，目前依然是救急不救穷，救大不救小。

其实我最好奇的是，国家对于趋势的力量，是否有足够深刻的认识。目前的调控政策就好像在走钢丝，国家唯一能够接受的就是横盘微跌微涨，往两边倒都是不可接受的。但是目前的内外部情况如此复杂，很多地方是国家政策力量难以企及的，比如美国，比如香港。一旦外部因素冲击，内部平衡没有掌握好，趋势真的逆转，是否会造成一系列连锁反应，并最终导致全面的金融危机。

最后，给一些不懂金融的筒子澄清几个概念：

1. 中国的房子持有起来没有成本，大不了我放几年。

错误，任何闲置资本都是有成本的，这个成本分为两个方面：一个是社会无风险收益，一个是机会成本。现在经济环境不好，机会成本很多人可以忽略掉，反正什么也不敢投资。但是社会无风险收益是你无法忽略的，每年5%左右。而目前大城市的租售比普遍在60倍以上，也就是说，租金的收益只有1%~2%，无法和社会无风险收益相比。

再加上过几年经济形式好转，那么这个机会成本你也无法忽视了。

2. 中国和美国不一样，不会收房地产税。

错误，只需要稍微有一些经济和财政常识，就知道中国政府未来必然会收取房地产税，这是不以任何人的意志为转移的。原因很简单，中国的城市化进程临近尾声，房地产市场早晚会从增量市场转化为存量市场。到那时候政府还想靠卖地为生就不可能了，不收房地产税，这个缺口谁来补？

所以，唯一的问题就是何时收，如何收，收多少而已。

至于税率，我猜很可能是1.5%。许诺的70年产权，求一下收益率，恰好是1.43%，收1.5%还是有依据的。

3. 中国人和其他国家不一样，中国人最看重置业买房。

错误，社会存在决定社会意识，而不是相反。社会意识永远是跟随社会环境而改变的，目前的中国人和解放前的中国人，社会意识还是一样吗？

所谓的中国和其他国家不一样，不过是因为中国人没有吃过教训而已。你看日本人，当年买起房子了比中国目前还狂热， 这不也被事实教育过来了吗？

我们这是唯物主义的世界，唯心的东西是无法阻挡唯物规律发挥作用的。

4. 中国国情和其他国家不同，所以中国的房子估值高是正常的，没有泡沫。

错误，经济规律在哪里都一样发挥作用。中国的现象并不能超出其外。

事实上，这些年房地产的暴涨和高价，也是符合经济规律的。过去的中国，就好像一只高速成长的成长股，和2015年的创业板一样，是按照成长股来估值的。那个时候，你的PE达到50倍60倍甚至8,90倍都可以解释，成长股上不封顶嘛。

但是2014年以来，中国经济逐步放缓，这也符合经济规律。我们要开始切换估值体系，应该按照蓝筹股甚至普通股来定价了，换句话说，PE应该定在20倍左右，就算有户口之类的溢价，超过30倍也不合理了。本来这个估值切换过程在2014年2015年就应该完成，我们可以看到这两年外汇大规模流出，就是高明的投资者先走为敬，不吃鱼尾了。但是从2015年开始，国家靠着放水和政策，搞涨价去库存和杠杆转移，强行扭转了这个趋势。

经济规律你可以暂时抵挡，但必须要付出代价，不可能真的违抗。这不，一波疯涨之后，国家看到代价了，于是2016年底，咬牙180度转弯开始了最严厉的调控。

2009年和2015年的大放水，造成的严重后果，懂经济的人都能看得出来。目前的很多困难和问题，都是在为那个时候还债。所谓加杠杆一时爽，去杠杆火葬场。