房开贷和平台贷两码事。。。
以前的银行对于房开贷受到硬约束,四证齐,抵押,资本金以及房开贷专项额度,前三项属于合规条件,总而言之只要符合这四个条件,基本上所有住宅项目都可以做,闭眼做。
未来银行对于房开贷的趋向有两条线的变化,一条线在客户选择,地区选择,项目选择。比如实行名单制,限制开发商前100强,比如区域限制,珠,长,渤地区可以其他不可以做,比如加强项目评估力度,irr低于多少不做,但这些属于懒政,一刀切的政策,自己画地为牢。另外一条线是加强房地产专业能力,向信托,房地产基金学,某些行成立了房地产事业部加强研究,从拿地前期到贷后监管乃至招商运营都可以专业化把控,相当于房地产开发商成为银行的子公司。未来房地产开发商会金融机构化,某些金融机构也会房地产开发商化。
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应题主要求再抛个平台贷创新的砖,平台贷主要指的列入政府融资平台目录或类融资平台企业融资。前一类主体现在基本不直接放贷了,大多数情况做担保增信平台用或者做发债信托。对没列入平台名单的融资平台可以尝试。个人实践中具体方法有以下几种:第一,每个时期国家都会有重点支持的项目类型,08~09年土整贷,10~11年新农村建设贷,12年保障房贷,还有现在炒的火热的棚户贷。简而言之,同样一个项目,流行什么就立项成什么类型的项目,这样能够减少一定的政策障碍。第二,基建项目变换主体,授信客户从平台公司变为高大上的施工总包,bt项目做成工程保理。第三,渠道多样化,信托,私募债,融资租赁,券商资管,基金子公司等等,总有一款不怕死。