如何理解樊纲「中国是土地最稀缺的国家之一，不要期待房价便宜」的言论？ 第1页

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中国真的“人多地少”吗？

“中国人多地少，土地资源紧缺”。这句话印在我们深深的脑海里，从小就知道，甚至被认为是基本国情之一。

但是，近年来城市化快速发展的情况让我对这句话产生了深深的怀疑。

大多数城市根本不缺土地，只是缺中央批给的城镇建设用地指标。

A市，刚刚申请下占地几十平方公里的国家级新区；B市，开发商又圈下了几个数百公顷的大盘；C市，果断喊出了“再造一个X百万人口的新C市”的口号……

在许多城市郊外，建成区连绵不绝而人烟稀少是常见的景象。仿佛对这个城市来说，往外扩展出去不过是分分钟的事情，荒山野地有的是地方。决定是否扩展的仅仅是那个写在土地规划上的指标，那条画在纸上的规划边界，以及地方政府执行指标与边界的决心。

通过宏观统计数字，也可以发现城镇建设用地只占全部国土的极小一部分。

中国城市建设用地占比图，根据2013年第二次全国土地调查和统计局数字绘制（数字中城市/城镇的统计口径尚不清晰）

根据较近的权威土地数据：全国建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%。

也就是说，我国大概每一百份土地，会有十四份耕地，仅有三份给了村庄、工矿、道路等的建设用地，而仅有半份土地给了城市产业、居住等各类功能使用。我们知道，随着城市化率超过50%，就在这半份土地上，居住着全国近一半的人口，提供了全国大部分的投资、消费、税收和产出！

来和其他国家比较一下，中国的建设用地占国土总面积的比例大概是美国的三分之二，是法德日的三分之一到五分之一。参见：基于Global Land 30的全球城乡建设用地空间分布与变化统计分析（陈军 等，2015）。

有的人说，这是全部国土的比例，中国还有大片沙漠草原山地不能算，那么我们继续去研究，只算宜居又如何？

方案1，全部国土比较：中国平均的人口密度是132人/平方公里，其他国家平均人口密度为：日本336、韩国478、印度338、越南238、德国230、英国247、美国31人/平方公里（迟竹强.

）。

方案2，宜居国土比较：中国1类宜居面积只占国土面积的20%，宜居国土上的人口密度是660人/平方公里。日本不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积25%计算，日本的人口密度超过了1300人/平方公里。宜居土地上中国居住密度仍是日本的一半。不只中国有高原荒漠，基本上所有大国都有大量不宜居住的土地。俄罗斯、加拿大的宜居国土也许只有10%，剩下是冰原森林；巴西大概20%，剩下的是热带雨林；美国最好，适宜利用的大概60%，仍然有大量荒地和阿拉斯加冰原。同理，各国家的宜居土地居住密度数据都要相应折算增大。

折衷一下，假如不用人非要都住在最宜居土地上，按适一般宜居住地区计算，中国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人/平方公里。看起来确实跟美国没法比，比欧洲差一点，但是在东亚兄弟间是同一水平，没有明显差太远，至少没有我们心目中以为的那么远。

中国城市化发展已经相当节地了，可供下一步城镇扩展的空间，即使不去挤占那20亿亩的耕地，也还是果断可以有的。

回过头看“人多地少，土地资源紧缺”这句话，你明白其中的玄机了吗？

√ “人多地少，土地资源紧缺”用来形容耕地有限，是适用的。“我国耕地面积排世界第4，但由于人口众多，人均耕地面积排在126位以后，人均耕地仅1.4亩，还不到世界人均耕地面积的一半……”这样的话语仿佛还在大喇叭里回放。我们在建国初期，其实是作为一个尚且吃不饱饭的新兴国家，用“人多地少”来向国民形象地描绘国情，说明农业发展和耕地保护的重要性。

× “人多地少，土地资源紧缺”用来说明我国城市土地增长空间有限，是错误的。现实告诉我们，中国城市发展真的只用了很少的土地，并且需要更多的土地。而更多的土地不是没有，而是被某种力量牢牢的约束着，只能缓缓释放甚至不让使用。

将用于耕地保护的口号，借用成为了土地供给有限和房价高涨的借口，这是多种利益共同驱动下的结果。将原本正确的话语，借用到了一个并不适用的领域，实际上是一个由国土部门、地方政府、开发商、其他房地产既得利益者和不明真相的群众，在有意无意间共同经营的假象：国土部门希望维护土地供给管制的合法性、地方政府希望维护自身土地信用、开发商和房产业主希望维护和提高房价。

那么，这个假象是如何形成的？要从“土地资源”到底是什么开始说起。

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“土地资源”不等于“土地”

区分“土地”和“土地资源”两个概念成为了继续讨论的关键：具有自然属性的“土地”并不一定紧缺，包含人为规定的“土地资源”却一定是紧缺的。

土地管理专业的权威教材是这么定义的：土地资源是指在一定的技术经济条件下,在可预见的时间内可为人类利用的土地……是土地和人类活动相结合形成的，土地与土地资源在数量上并无一一对应的关系。

在古典经济学理论中，土地是国民财富增加的源泉，是社会生产不可缺少的要素。古典经济学家，比如18世纪末提出增长极限说的马尔萨斯，认为有限的土地资源会制约经济增长。这一认识反映了早期经济学家对土地资源的物质崇拜，或者说农业经济意识。

但是，经济学发展进入20世纪，新马克思主义经济学、制度经济学学者的观点是，土地和房屋本身并不稀缺，是人为的流动性限制在调节其稀缺程度。

秘鲁著名经济学家德•索托揭示了《资本的秘密》，认为“僵化的资产并不能被称为资本，只有通过合理的所有权制度表达并进入流通性领域的资本才会发挥其潜能，成为促进经济发展和空间生产的动力”。而当代顶尖的社会学家大卫•哈维在评价那本风靡一时的《21世纪资本论》时说：“（作者）皮凯蒂把资本的定义搞错了。那些闲置的钱、土地、不动产、房产等都不能算作是资本，因为它们没有进入流通领域生利。这也正是资本家能够长期保持高额回报的秘诀：通过限制一部分的资本供给来保证那些仍在流通领域中资本的回报，就像那些石油公司制造短缺的假象一样。”

最后这一句说得多好，把“资本”换成“土地资源”，把“石油公司”换成“国土部门”，就把中国特色说得明明白白。

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中国特色：土地供给的政府垄断

人为区分不具备流动性的资产和具有流动性的资本，从而造就资本的稀缺性的过程，有如为资本加上了一个流动性障碍——“钟罩”。钟罩内，土地和资本自由流通，财富不断积累；而钟罩外，同样的土地却无人问津。

设置“钟罩”的做法，可以是有意识的政府行为，可以是集体无意识的市场行为。

比如香港，作为自由市场和资本主义的代表，却恰恰设置了最严格的土地流通管制。

人们通常对香港的印象是人多地少，居住面积非常狭小。其实在香港的1100平方公里的土地上就有400多平方公里是没有什么人去或者去的人很少的郊野公园，目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。一方面有几十万住在非常不人道的环境里面，已经产生了很严重的社会和政治问题，包括青年人的不满；另一方面却有大片的土地不能够来使用，这实在是非常荒唐的一种处境（凤凰卫视评论员何亮亮）。

其实香港完全可以开发土地，降低房价，提高人民生活水平，但是资本家不会允许。政府的城市规划及土地开发被各种利益集团，政治团体，环保组织所挟持，寸步难行（知乎

）。这是市场自发进行土地管控的例子，也说明完全把土地管控交给市场是不当的。

香港与深圳的交界处落马洲附近，河上方为深圳市，与人们印象中香港更高密度开发的印象恰恰相反

中国土地制度的特色在于，国家是最大的土地所有者，在政府垄断土地一级市场的条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，有效控制了土地资源的流动性，保证了建设用地的相对稀缺性。

对中国城镇来说，土地资源主要就是指建设用地。在建设用地供给管控的基础上，中国通过分税制改革、住房制度改革以及土地招拍挂等制度一系列制度改革启动了“土地财政”，释放了庞大的土地信用，成为了推动城市化的初始资本。2012年“土地财政”为2.7万亿，比土地财政更大规模的是以土地为信用的相关抵押贷款，达6万亿，同期中央税收也只有11万亿。（赵燕菁，2002，2011；华生，2014）。

这是中国城市化路径的成功之处，也是建设用地的供给管理制度有功的一方面。为什么这么说？因为在过去几十年中成功跨越“中等收入陷阱”的经济体，不管是日本、韩国、台湾还是新加坡、香港，事实上都实行了强有力的土地资源管制手段，成功释放了土地中隐藏的信用。所以不要看它们是自由市场，在土地供给这一块都是妥妥的政府管制。中国的建设用地供给制度不过是其中之一。

土地资源就像是钞票，土地就像纸。如果钞票印发没有任何限制，所有纸都能变成钞票，那么这钞票将没有任何信用可言——只会贬值，无人使用，无人乐意持有；如果任何土地都能变成土地资源，那么土地资源将同样失去信用——只会贬值，无人投资，更无法将它作为资产抵押出去，没有人愿意接受。这就是土地资源供给政府管制的必要性，犹如为土地资源设置了一个“央行”。惟其如此，土地资源才有价值。“央行”的任务是管控流量，过量了会导致土地信贷崩盘，几十万亿地方债变成坏账引发经济危机；过少会使房价高企，城市发展和居民生活合理需求得不到满足。

相比之下，其他对土地资源管控无能为力的发展中国家，也就失去了释放土地信用，利用城市化推动经济发展的机会。要么因为建设用地可以被人随意占用使用，建设管理失灵，比如违章建筑横行的埃及，以及民众随意占地建房、遍地贫民窟的一众拉美国家。这种情况相当于钞票滥发。要么因为资本家和既得利益者的合力，形成像香港一样有地不能用的局面，这种情况相当于钞票不够，使得通货紧缩，与土地相关的经济萎缩，连必要的使用需求都无法满足。更普遍的发展中国家情况是两者都有：合法的土地和房产极少而高昂，其他都是无法确权无法流通的房屋，财富流动和社会流动彻底断层。

巴西的贫民窟与富人区，合法房产与违法房产并置（这围墙要是打破，那可真是要命了）

但是，正因为土地资源管控是合理合法的，所以真的不必要以“人多地少”、“耕地保护”、土地资源紧缺”这种错误的名义去推行。

耕地保护是必须的，建设用地的供给管理也是必须的，但是前者并非执行后者的直接依据。对于耕地保护而言，因劳动力流失和生产积极性下降造成的耕地抛荒问题，可能比建设用地侵占农田的问题要显著。

城市化进程，其实不但不和耕地保护对立，还可能伴随着耕地增加！全世界100年的城市化进程中，耕地是越来越多的，因为人在城市生活占用的土地更少，在城市人均占用100平方米建设用地，在农村人均则要占用250-300平方米土地，人从农村迁入城市时卖掉或弃置了原来的土地。中国却相反，因为农民两头都占地，进入城市的同时却没有退出农村的土地。

建设用地的供给管理，它的必要性实质上来自于对土地资源的供给管理以维护其价格的稳定。

名不正，则言不顺；言不顺，则事不成

——《论语·子路》

【转自本人答案

的前半段·土地篇】

可以看出我并不赞同樊纲关于土地的说法。但希望就事论事理性讨论，对事不对人，不然合理的讨论也会变成无理的。樊纲在制度经济学和宏观经济学方面有很大的贡献，我是读了他的不少文章很有收获的。

从土地到房价的更多讨论请移步原答案

知乎药丸！

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说的是什么鬼啊，这种早十年就被人揭穿过无数次的避重就轻的把戏，还一片点赞……知乎药丸！

日本的人口密度是中国的三倍，而且光森林就占掉了国土面积的70%，宅地面积不足5%，然而他们60%以上的家庭住“一户建"(独院小楼)。这些小楼平均占有266平米土地，122平米建筑面积。主粮大米也可以100%自给。

大米是唯一日本能基本自给的主粮，问题是现在实际日本人实际吃多少大米，或者我们常说在食物（粮食）自给率，日本现今是个什么状况呢？

日本农林水产省2015年12月4日发布的数据显示，日本国内2015年产主食用大米的产量为744.2万吨，比去年减少44万吨。而2014年度日本人均大米消费量为55.2千克，比上年度减少1.7千克，创下历史新低。

又日本农林水产省2015年8月7日公布的2014年度粮食自给率(以热量为准)为39%，连续5年保持同一水平。小麦和大豆的产量增加，但几乎全部为国产的大米的需求减少，粮食自给率因而未发生变化。

　　日本政府2015年3月把粮食自给率目标从50%下调到了45%，但实际数字仍远不及新目标。而所谓的“粮食自给率”指的是国内消费的粮食中国产品的占比。

226平米土地，建筑面积却只有122平米。大部分（60%以上）还是独院小楼。“楼”至少有两层吧。有点脑子，再用点小学数学都能看出。这些数字成立的话，日本绝大部分民居的容积率有多低了。

这几年亲身去过日本的国人以几何级数增加，从鹿儿岛到函馆哪儿都有不少人去过，请告诉我，哪个日本城镇是以容积率0.5以下的独栋别墅群为绝对主体组成的。

东京都２００３年度《住宅白皮书》公布的数据显示，东京都２００３年建成的住宅平均每套住房室内面积为７２．６平方米（约相当于建筑面积１００平方米）。包含东京都所属２０多个市和村的住房面积都是这样的大小，如果在东京市中心的千代田、中央、新宿、涩谷和港区这５个区，住房面积还要小得多。……
…………东京居民的住宅主要分为３大类。第一类是独门独院的别墅式小楼房。这样的住宅归企业老板、大公司经营者、经营管理人员以及大学教授和高级研究人员等高收入者所有，这部分人的住房面积都比较大。尽管东京市中心寸土寸金，但占地面积在１００平方米以上、使用面积在１５０平方米以上、两三层楼的独门独院别墅式住宅随处可见。

为了骂自己国家，真是能让牛在天上飞！