国外类似「以房养老」的制度是怎样的？ 第1页

陶短房：“住房养老”到底咋回事？
2013-09-19 01:51:28
时代周报

一些发达国家和发展中国家都开设有类似“住房养老”的项目，目的是为退休老人提供一种辅助性晚年生活保障。这类项目开展较普遍的国家，有美国、法国、加拿大、新加坡等，大体可分为“美国模式”和“加拿大模式”两种。

抵押式最普遍

所谓“美国模式”，即由政府参与和政府补贴计划扶植、采用类似“房屋抵押换定期养老金发放”的模式，为老年人提供类似工资的养老生活费。

“美国模式”又可细分为联邦政府保险的“抵押式”、联邦全国抵押协会受理的“搬离式”和商业贷款机构推出的“共享式”三种。

其中“抵押式”在美国推行最为普遍。这种方式要求62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，并和后者签订一个有“生活费发放效期”的协议。协议效期内，老年人可按月领取生活费，老人去世或协议效期到期后，则老人或其后人应或按协议归还本息，或将房产折价拍卖支付本息，否则银行或理财公司有权自行处置抵押房产。

“搬离式”的放贷条件，是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署为放贷方认可的还贷协议，这种模式的放贷一般不受效期约束，但执行条件比“抵押式”更苛刻，房主非但要“押房”，还要给放贷方腾房，其目的，自然是保障放贷方可以按时收回本息。事实上，由于对“还贷协议”评估苛刻，这种“住房养老”并非想申请就能获批的。

“共享式”一般无有效期、老人不需搬离，但这样做自然同样要付出代价：放贷方要求老年人住户让出住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

通俗地说，“抵押式”的特点，是“银行给你发养老金，但到期不还钱小心房子变没”；“搬离式”的特点，是“银行给你发退休金，但你得把房子腾出来给银行用，而且死后不还钱房子同样变没”，“共享式”则是“银行给你发退休金，但你得把房子让出四分之一的产权归银行”。

美国是工业化国家中，唯一实行非全民福利体系的，尽管美式“住房养老”同样以“倒按揭”为表现形式，但其背景是政府的政策补贴和财政支持，一些既“够不着”商业养老保险，又“踩不上”低收入福利性养老金的美国人，将这种养老方式当作主要养老来源。采用按月发放养老金的方式支付，是美式“住房养老”的基本形态，道理很简单，选择这条路的老年人家庭，几乎都是别无养老良谋、要靠这笔养老金吃饭的。

这种形式最大的弊端，对老人们而言，是形式不够灵活，抵押还款条件苛刻，许多需要养老金的老年人要么不堪忍受偿还条款，要么不愿将自己房屋的支配权甚至产权拱手让人，而不愿采取这种养老方式。

金融机构也有自己的苦衷。

对于最普及的“抵押式”，银行盈亏的关键，是养老金支付的期限，对银行而言这个期限越短越好，期限越短，资金链相应也会越短，收回本利的概率越大，盈利前景越光明，风险越小，而对于老年人而言，这个期限却是越长越好，期限越长，自己的养老也越有保障。

由于美国早已进入老龄化社会，且老人寿命越来越长，不仅迫使金融机构一再延长支付期限，且到期老人健在却拒不还钱的现象愈益普遍。这本来是再正常不过—如果老年人有别的养老财源，又何必“倒按揭”？期限到了，养老金停了，人却健在，在银行看来，“到期不还钱”实在无法忍受，可对老人而言，“不发养老金还收房”又情何以堪？由于情况特殊，对簿公堂的结果，银行即便赢了官司，最终也很难确保如期执行，这令放贷一方的资金链越拉越长，难以为继。正因如此，尽管近年来政府和监管机构出台了多项保护措施，但大型金融机构对这类业务的积极性不高。

“倒按揭”是纯商业模式

在加拿大，超过62岁的加拿大老人可将住房抵押给银行或金融理财公司，换取一笔抵押贷款用于养老。这笔抵押贷款的利率一般较优惠，总金额则视房产价值和老人个人意愿而定，上限是30万加元，最低则为1.5万加元，可选择一次性支付，也可选择分期支付。这笔“倒按揭”的钱老人可以任意使用，贷款方不会干涉其用途，唯一的担保，则是作为抵押的房产产权不能变更。

和“美国式”相比，“加拿大式”归还期限较为灵活，一般没有固定期限，老人去世后，其后人处理房产时将贷款连本带息结清，如果后人选择卖房，则贷款会从房款中扣除。

不难看出，相比美国，加拿大的“倒按揭”条件要宽松得多。这是因为美国是非福利国家，“住房养老”对许多老年人而言是主要养老来源，而加拿大是福利国家，老年人主要靠老年金（OAS）、养老金（CPP）、养老储蓄基金（RRSP）等福利性养老收入养老，“住房养老”仅仅是贴补养老费用不足的辅助来源，若加拿大理财机构推出美国式“倒按揭”方案，就很难行得通。同理，倘若美国推行加拿大式“倒按揭”，将养老金分一次或几次集中发放，且不限制用途，则呆坏账问题势必更加严重。

事实上，两种模式的“住房养老”起源差异很大。如前所述，美国式“倒按揭”是联邦政府为解决养老问题推出的联邦补贴计划，而加拿大联邦政府的养老政府性行为就是社会福利，“倒按揭”是从“住房抵押贷款”发展来的纯商业行为。“住房抵押贷款”是加拿大较为普遍的个人理财方式，不过通常对申请者职业、资信有严格要求，而老年人的“倒按揭”则放宽了这方面要求。

在美国，虽然是非福利社会，但商业养老保险的覆盖面较广，提供的养老金也较丰厚，而低收入者则可申领福利金，依赖“住房养老”的仅是社会一小部分群体；而在美国以外的工业化国家，则都是福利国家，“住房养老”只是养老费用的补充。在加拿大，很多老年人并不喜欢这种“倒按揭”模式，而是采取了广义的“住房养老”方式，即要么把房产拆成小单位，招租一些年轻房客“以房租养老”，同时还能让自己有个关照（大部分加拿大老人不和成年儿女同住），要么索性把住房卖了，用换来的钱支付老年公寓或“退休人员之家”、“护士中心”（不同级别的养老院，主要差别是护理等级和居住自由度）的费用。

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恰好我07年的硕士论文的主题就是这个。那时候国内研究资料不多，我阅读了不少的国外资料，附拙文目录一篇，贻笑大方。

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已经步入到老龄化社会的我国正处于新旧体制的转轨时期,社会保障体制不健全,养老资金缺口巨大。由于老年人收入能力的降低,以及房产维修的费用、个人医疗费用的支出等等使相当一部分的老年人形成了这样一种困境:拥有房产却短缺现金(house rich but cash poor )。在现有的制度和条件下,将个人房屋这种僵化的资产激活使之赢利的途径有限。出卖房屋、出租或者是以房屋作抵押借款等,这些途径都有其不足之处。

针对处于“拥有房产却短缺现金(house rich but cash poor)”境遇的老年人,西方国家产生了一种叫“倒按揭(reverse mortgage)”的借贷方案。上世纪50年代,home-equity reversion的产品概念传入美国。倒按揭制度在美国迅速发展起来。迄今为止,美国的倒按揭市场最为成熟完善,其发展倒按揭的成功经验被其它国家纷纷效仿。

现在国内对Reverse Mortgage的汉语翻译并没有统一,有的翻译成“以房养老”,有时又为“住房反向抵押”或者为“倒按揭”。同样一个概念却因翻译不同徒生混乱。实有必要讨论下“reverse mortgage”的合适的汉语翻译。通过对mortgage以及“抵押”的词根考察,本文认为将“reverse mortgage”翻译成倒按揭是比较合适的。 概念是逻辑推理和理论论述的基石。本文给“倒按揭”制度作出自己的一个概念。要真正说明倒按揭是什么不仅仅是一个概念还得具体说明其制度内容。倒按揭和按揭在经济学意义上的最大差别在于制度设计中的资金流向不同。

本文作为一篇法学论文将着力点着重放在了通过和按揭制度的对比,介绍到按揭法律关系中的主体、标的、法律行为、以及双方当事人的权利义务和化解长寿风险的特别制度设计。 虽然同是对债权的担保,但英美法系中的按揭制度与大陆法系中的抵押制度却有着相当大的差别。倒按揭制度本质上是一种特殊的按揭制度。从节省法治资源成本角度上看,如果现有的法律制度能替代或改造而为,那就无需再引入倒按揭制度。所以有必要对倒按揭制度和大陆法系中的抵押制度作出一个差异的比较,从所担保的债权的异同到其与所担保的债权关系的异同。

倒按揭制度在我国的推行所要面临的障碍很多,本文侧重于法律上的障碍的分析。通过倒按揭制度,老年人可以每个月获得稳定的现金流,其生活品质也会相应的提高。这样会不会需要对老年人所获得贷款征收所的税呢?其经济能力的改善是不是就不能再纳入到低保制度救济范围了呢?在现有法律制度下如何化解倒按揭贷款人的所面临的“道德风险”呢?当国有土地使用权期限到期时,倒按揭担保制度中的所抵押的房产何去何从?应该由哪个机构来推行我国倒按揭制度才合适?这些问题,将在本文中一一作出分析和建议。

本文最后部分是我国建立倒按揭法律制度的构建建议。由于我们国家大陆法系的传统,其法律概念、法学体系、法学思维和英美法国家的迥异。法律移植必须要注重引入的法律制度和本土法治资源相融合的问题,也就是法治资源本土化的问题。从英美国家引入的法律制度必须在我们固有的法学体系找到相应的法律概念,用我们惯有的法学思维进行分析,才能使它获得更好的发展。英美法学中没有“债物二分”的法学理论架构,因此要理清倒按揭当事人之间的法律关系必须从当事人之间的享有的权利承担的义务着手分析。将倒按揭制度解构为基础性的借款合同和担保借款合同的抵押合同。再从分别调整合同法律关系和担保物权法律关系的两部法律《合同法》和《担保法》着手分析。现有的《合同法》足以调整好倒按揭担保中的借款合同法律关系而无须新的立法。而主张比照同样是从属性弱化的最高额抵押这种特殊的抵押制度立法,在担保法中的第三章抵押中单独设立一节规定倒按揭制度。然而建构我国倒按揭相应的法律体系,不仅仅是依赖市场的需求,本文还强调政府在倒按揭制度在我国推广中的积极角色。