如果房地产崩盘了会怎么样？尤其对平民百姓来讲？ 第1页

房地产崩盘，有两种解释，一种是房价暴跌，从北京变成鹤岗，还有一种是房地产行业寒冬，开发商大量破产倒闭。

前者不太可能发生，如果是后者，那这就是当下正在发生的事情：从2014年开始，房企就在大量倒闭。光是挑全国范围有影响力的案子说，我们先后代理了光耀、中坤、中弘、泰禾、卓达……基本上包圆了。

中弘和泰禾都是上市地产商，卓达、中坤这种也是省一级的大地产商，这些地产商一烂尾，全国几十个项目就同时停工，哪个项目不得有几百上千个家庭受灾。

这些地产商，他们的烂尾基本都有个共同特点，融不到资，资金链断了。

开发商自身的原因肯定是主要的，盲目扩张，背杠杆，疯狂拿地。而之所以后来融不到资，其实某种意义上也是政策导致的。这几年政府通过控制银行，间接的限制了开发商的融资渠道，房企不同程度上的存在融资困难问题。我认为这也是一种国家策略，相当于把脓水用针挑破，以避免危害社会稳定。

这样做是有代价的，据不可靠的消息说，现在全国有30万栋烂尾楼。

其实和那些个大地产商比起来，真正大面积烂尾的是中小地产商，有很多地产商都是只有一两个项目的。这些地产商空手套白狼，除了有本事拿地，其他事情就没啥本事了，风险承受能力很差，市场上略有动荡就导致烂尾。

银行监管，形同虚设，从北京到上海，几乎没有几个城市，政府和银行能够把预售资金监管落实到位，一些案子，施工方配合开发商把数亿工程款套取给开发商拿去投资新项目，还恬不知耻的起诉要这笔“施工款”，而大部分烂尾楼的案子，基本都存在首付不进监管账户，监管银行不作为，按揭贷款发放也不按照流程，贷款也不进监管账户。

数年之前，秦兵先生在央视，和著名开发商，曾经就期房预售制度展开过一场辩论。

开发商老总就强调，期房预售制度是开发商“必须”的。

　辨题三：现在取消期房制度时机已到？
　　王志安：我们不久前在网上搞了一个调查，你是否赞成取消期房的预售制度，在这个里头有97.1％的参与对调查的对象赞成取消期房预售制度，而不赞成的只有2.5％，说不清的只有0.5％，有很多网友跟我们留言，他们说期房预售制度是一个不平等的契约，房子没有修好就交钱，显失公平，现在实际上是先交钱再买房，是用老百姓的钱来盖房再卖给老百姓，这叫什么方法？实际上这是现在网上的一些观点。下面我们就讨论第二个问题，实际上就是说我们现在到底该不该取消期房，有没有可能性来取消期房？　
　　开发商：大部分是赞成的人不去帖帖子，只有不赞成的人才去帖帖子，所以这个没有任何意义。总体来说，如果你调查的人数连买房子的人数都不如，你凭什么说这个有意义呢？因为买房子我们已经看到了，今年已经有这么多家，人数远远超过你网民调查的人数，有任何意义吗？没有任何意义。　
　　王志安：这个百分比没有太大的意义，但是刚才这位网友说了，实际上现在期房预售制度是我们交了钱让开发商去盖房子。　
　　开发商：胡说八道，我觉得这个话说错了，绝不是对你说的，因为我们为什么要先买地？那政府没给我这个70年的使用权，这70年的使用权是以后的事儿，你先把政府买地的70年租约先废了，我现在是不是投了？我要是达不到一定的投资额，能给我发预售证吗？怎么叫你给我钱我才盖房子？我习惯性用语说的胡说八道，你别以为我是人身攻击，这跟人身攻击没有任何关系。买飞机是不是要先付25％才给你划，我先买了地没有？我建了前头的基础没有？如果没建立基础，怎么能给我发预售证？因为预售证已经有很清楚的规定，到什么程度才能发预售证？我一开始收你20％的钱够不够我前提？不够，你怎么能说我用你的钱呢？这是概念错误。　
　　舒可心：任总不说话了我说。刚才任总举的例子其实有重要的一个特点，飞机有明确的产品规格，而房子经常是变来变去的，而且房屋质量本身因为它是水工产品，房屋的承建商有很多问题，所以质量很难保证，因此当飞机交货和房子交货的这种风险，另外一个就是承受人是一个单独的个人，这是社会问题，如果我们跟美国订了飞机，美国不延期交货，对社会没有太大的影响，对社会大众没有太大影响，我们所以讲预售制度是把老百姓绑架到期货制度里来。　
　　董藩：没有人逼着你非去签这个预售合同，你可以等着买现货，问题是什么？你根本买不到，这是一个短缺市场，短缺市场上，如果你把预售取消，大家都想干吗？拉关系，去找权利人，去找公司内部人去买房子，反而普通老百姓更买不到。　
　　舒可心：但是买到的房子一定是看得见明明白白的。　
　　开发商：买飞机的，买游艇的都不是标准价。如果连基本信任都没有，我们就不需要建立市场经济了。我们现在有这么多现房，没有人非得强迫你去买期房，期房是你自愿选择的，要知道市场经济的过程中，没有说开发商强迫你必须到我这儿来买房子，是你愿意到我这儿来买房子，你愿意实行期货交易，你要不期货交易，你就等我盖完现房以后再买，别人愿意接受预售制度，人家买了，到时候等现房的时候没你的房子，你活该，你不愿意承担风险你就忍着。　
　　王志安：您的意思就是说在现在是买方的力量大于卖方力量的时候，就会制定一个相对于对于买方更有利的游戏规则，是这意思吗？　
　　开发商：不是，定规则的人是政府，政府说我是为了保护卖方吗？我定这个预售制度是为了保护买方吗？都不是。它是一种公平，包括秦律师说我们可能是从国外学来的，为什么？这里有一个重大差别就是他们说的，我买的东西在实行预售制度的国家大部分实行的是海洋法，海洋法所有都是虚拟的，所以才有虚拟经济一说，股票什么都是学来的，而我们实行的是大陆法，大陆法就是看见的才算有，所以我们要登记权证，但是改革开放以后，我们不得不向海洋法进行学习，所以把大陆法和海洋法在法律上进行结合的过程中，可能中间会有误差，要进行弥补，秦律师是律师，我也是学法律的，所以我很清楚。　
　　王志安：秦律师是学法律的，你觉得西方销售制度是不是一个公平制度？　
　　秦兵：在目前中国来说，它是一个极为不公平的制度，它把消费者，本来应当是现货交易的一个交易模式，放到了期货交易的方式上，所以冒着极大的风险，但是对于开发商来说，它是一个极其方便的融资工具，所以任先生这么积极地来支持它。　
　　王志安：开发商融资本身也应该说没有对错之分，如果这个融资本身的行为是有利于生产来讲呢。　
　　秦兵：让我说完。　
　　董藩：你刚才说完了，你已经打了句号了。这个话在北京电视台跟老潘也说过这么一次。主持人已经说了话，我接的主持人的话，怎么叫不让你说完？　
　　秦兵：任总你看着主持人在和我说话，应当判断形势，就是让我来发言。　
　　董藩：我没判断出来。　
　　秦兵：你看，认真看就行了。我的想法是这样的，就是融资是没有错误的，但是当我们来确定一种销售模式的时候，我们看它是否有利于客户，是否有利于弱势的公众，目前来看，预售制度肯定不符合这个行为原则，我们不要说是谁制定它的，我们就说这个结果。　
　　王志安：为什么你觉得？　
　　秦兵：大量的诉讼，刚才任先生说，诉讼的人很少，比例可能比较少，但其实不是这样，我们现在最多接到的退房案件，因为房屋质量上的案件，你们知道有多少呢？一起九百套，只不过我们在现实生活中，很少去公布它，去研究它，如果我们去揭示它的内部，后面发生的事情，你就发现触目惊心，房屋质量，一平方米四万块钱的房子，房屋到什么程度？我踹一脚能把脚踹到墙里面。　
　　王志安：刚才任总说的，这个问题是一个房屋质量生产的监管问题，不是预售制度问题。　
　　秦兵：正是因为我们的房屋质量问题，房屋质量制度、面积制度或者说是产权制制度、抵押制度不足以对期货进行严格的限制，所以让某些开发商，某些开发商的欺诈大行其道。　
　　王志安：你的意思就是说通过监管解决不了这个问题？　
　　秦兵：解决不了，就目前十几年了。　
　　王志安：通过其它完善也解决不了这个问题？　
　　秦兵：我买第一套预售房，1993年，现在2009年，16年过去了，纠纷越来越多，性质越来越恶劣，说明我们目前根本不足以进行监管，预售制度是一个期货制度，大宗的期货交易需要严格的立法，我们目前的预售管理办法只有18条，根本不足以进行风险控制。　
　　开发商：就是因为在不健全的时候先要有一个制度出台允许大家试，然后后头去逐步完善这个相关的法律，才有可能进行改革，而每个土地承包制大家是按了手印，知道是违法的也按手印，否则条件具备的时候再去，那就没有土地承包制了，中国就没有三十年改革了，他才说的一个16年，我们这三十年对他来说，按他的理论全得否决了，因为没有相应完整的法律制度，我们就不能进行预售制度，就不能进行其它任何一个改革，就是这样的问题。　
　　王志安：能不能这样任总，在我们现在其它法律，它在其他法律还不完善的情况下我们暂停呢？比如说等我们其它法律完备了，这个制度我们再引进呢？　
　　开发商：因为有一个人生孩子有缺陷，你就让所有人都不能生孩子？　
　　董藩：因为一个法律曾经错误地惩罚过一个好人，我们把所有的法律全取消掉吗？　
　　舒可心：开发商都是生孩子的人。

现在期房预售制度的恶果已经显现，过去业主只是担心房屋质量、虚假宣传问题，现在干脆都不用管什么房子质量了，直接连房都不给了，钱却是一块钱都没少拿。

对普通人来讲，如果你按照一栋楼1万平米，一套房子100平米算，一栋楼大概是一百套房子。30万栋烂尾楼，就等于有大概3000万家，不算爷爷奶奶姥姥姥爷，每家按三口人算，那就是一亿人。

一套房子按照50万去算，3000万套房子，是15万亿——这15万亿，就是这些烂尾楼业主被开发商、政府、银行拿走的钱，还不算利息和租金损失。精神损失更别提了。

我这个算法未免有些吊你胃口，可是我不这样说怎么办呢？

我这个数据来源不明，也不可靠，但是我认为烂尾楼对整个社会的影响，规模上来说是足够的。别说是3000万家，哪怕是30万个刚需家庭，六个钱包买了房子，付了首付，现在贷款还着却无家可归租房住，可以说是雪上加霜。

一个女孩被明星“性侵”，热榜半数被他包揽，连奥运健儿都要退让三分。可是和买到烂尾楼的购房业主比，哪个家庭比性侵案受害者的伤害小呢？

我们团队的烂尾楼，每个案子都有业主群。这些业主群，每个群里都有数百人（微信群最多不能超过500），每个人背后都是一个家庭。

有的老人，到死都没有住进房子。

有的年轻人，因为烂尾楼结不了婚。

有的孩子，因为烂尾楼没有学上。

就算咱们孤家寡人，钱是天上掉下来的，房子也是最便宜的，二三十万的首付，就不在乎吗？我觉得大多数人，买到烂尾楼，至少有那么一两年睡不好觉。漫漫长夜，辗转难眠，妻子指责丈夫，儿子责怪父亲，买房的这个人，心理负担之重，可想而知。

题目说，如果房地产崩盘了会怎么样，请把“如果”去掉，这就是现实中正在发生的事情。之所以这里加上如果，仅仅是因为人与人的悲欢并不相通。在人们眼里，几十万家庭的痛苦，都不及艺人的一句：我很大，你忍着点。

今时今日，当所有人的眼睛都盯着艺人的那根针的时候，很多烂尾楼苦主辛苦发的声音却极少能上热搜，即便崩盘的影响就在你身边，我们却视而不见，听而不闻。

没有如果，对平民百姓来讲，房地产崩盘了，会怎么样？

开发商的公子照样四处泡妞，

政府官员照样升迁，

银行依然高高在上，逼你还贷。

房子烂尾，贷款可以不还吗？

不还一个试试看，分分钟就上征信了。

房子烂尾，可以进去住吗？

有的烂尾楼业主被逼无奈就只能进去住了，有的烂尾楼业主已经住了二十年了，还在梦想着能得到社会的关注，问题早点解决。

盖房子要钱，租房子要钱，还房贷要钱，孩子上学要钱，房子遥遥无期，一场大雨浇下来，工地整个泡在水里，你说这个房子以后假设盖起来了，你住还是不住？

大债权人堂而皇之的处置开发商的剩余资产，一群资本大鳄开会瓜分楼盘的时候，业主连参与会议的机会都没有。

不幸中的万幸，是从2014年开始，中国关于烂尾楼的法律规定，有了突破性的进展，除了法律规定，司法实践中，全国各地的法律人才都在为烂尾楼贡献知识和经验。

我们有幸作为一个全国性的团队，能够和全国的法官，优秀的律师打交道，即成为了知识和经验的传递者，同时也见证了全国法律人共同努力，帮助一个个烂尾楼实现了复工复建。虽然对普通人来说，这个过程痛苦又漫长。幸好现在的情况是，虽然有病，但是有药。

一个小区，一群人，花上两三年，还能治好。

30万栋烂尾楼，但愿没有这么多，就不知道要熬到什么时候了。