香港「北部都会区」规划推出始末：再造一个新中环，会对香港城市以及经济发展带来哪些影响？ 第1页

首先，从财务上，问题不大，林郑这两天也一直在说财务上不会是问题。

因为香港政府干公私合营已经干了一百多年了，中环、尖沙咀（详见：殖民地无冕之王的黯然陨落）、数码港（详见：早夭的数码港，未卜的香港地）都是这么开发来的。在资本主义社会，政府也是普通的市场参与者，所以港府不会有太大的财务支出，港府有一百种方法把开发的钱赚回来。

其次，政策执行力上，以前存疑，现在基本没有。

目前的立法会和未来特首选举基本是保证了的，所以定下来的计划，一定会推行下去，尤其是跟中央商量好了的政策。

至于一些理解力差的我懒得费时间解释了，自己看今年的选举改革。

然后，就是实际效果了，这个恐怕并不会有什么结果。

香港是full of old money的，他可以成为贸易中心、物流中心、制造业中心，金融中心，唯独成不了科创中心。

香港不具备这个土壤，即便具备，面对人力和土地成本更便宜，而且就在旁边的深圳，为什么要选择香港？

“小李在数码港项目的提议中，反复强调数码港的优势之一就是低廉的租金，这可以吸引更多的高科技公司入驻。然而，写字楼租金对于高科技企业来讲，并不是决定性因素，甚至都不能称为一个重要因素。

数码港的租金再便宜，能便宜过车库么（谷歌）？能便宜过自己家么（阿里）？能便宜过廉价出租屋么（大疆）？

退一万步讲，即便租金降为0，来自衣食住行等其他方面的成本也会让创业者望而却步。

充足的人才储备、低廉的人力成本、广阔的市场前景、完备的生产体系、宽松的创业环境，香港一个都不具备。”

——《早夭的数码港，未卜的香港地》

这些年里，你听到过哪个特别牛逼的创新企业在hk诞生？即便想法诞生在香港，他们也会选择北上，比如大疆、比如货拉拉。因为留在hk，干不了创新这件事。

hk唯一跟创新有一点点关系的，倒是李家。没错，就是你们天天口诛笔伐的老李，以及你们一直嘲笑目光短浅的小李。

李泽楷是腾讯早期的投资人，虽然一年以后就退出了，但是220万美元变1260万美元，一年的收益将近6倍，放在哪里也绝对够看。而且没有那笔钱，腾讯当时就死定了。

至于李嘉诚，疫情火起来的zoom，还有获得诺贝尔化学奖的基因编辑都是他的手笔。

但是不管是谁投，被投资的公司，都不是hk的。

之后，关于建居屋。

我也是很奇怪怎么什么低智的言论都存在，什么hk人以后就住大house啦，住房问题解决啦云云，大棋党人才可真不少。

首先，hk将近一半的人住在自置物业里。

大概有30%的人住在租金及其低廉的公屋里，租金是市场价的十分之一。

（来源：香港人口概況 | 2016年中期人口統計）

经指正，很多人是跟父母住的，根据我身边的例子，也的确有很多人是这样。所以尽管50%的人口居住在自置物业里，实际上只有20%的人拥有自己的住房。（来源：36人在港擁過百物業　165萬港人擁有一住宅　本地買家交易創3年高）

算上这20%中的配偶以及未成年的子女，满打满算估计30%以上的人是不希望房价下跌的。200多万人也仍然不是一个小数目。如果通过猛增供应把房价打下来，也一样会引起震动，当时的八万五计划即是如此。

所以我仍然认为，港府的能力极限，就是通过供应，维持温和涨幅。五年以后，如果房价能维持在现在的水平，港府就已经120分了。

而实际情况是什么呢？

就是刚刚公布施政报告，受益地区的房价又来了一波涨幅。

通过大幅供应来把房价打下来，退一万步讲，就算它想，它也做不到。

当然，大棋党也可能会说，20%也算少数，少数应该服从多数，这部分人的利益不用考虑等等。这种打XX分XX的思想，这里就不做讨论了，你们继续好好下棋。

至于什么住房问题解决，人人大house之类的，我建议大棋党动动脑子。

北上广深，论面积、论执行力、论管控能力、论经济、论腹地、论人民的配合程度、论其他地区的支持程度、论各种，哪个不比hk牛逼？解决了吗？靠你下棋解决的？

最后，什么时候？

有排等。

2018的明日大屿就忘了？现在还在研究呢，即便能解决问题，也得奔十年以后了，十年以后还指不定怎么回事呢。

另外大棋党也真是读题不读全，林郑自己都说了，未来5年，大概只有三分之一落成。

那么等5年以后，先等这三分之一落成了，再来谈下一步。

当然，有一个例外，就是强推，以香港的体量，如果中央强推，什么都能推起来。但还是那句话，都是强推，香港的收益不如深圳，阻力还比深圳大。

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2021年10月6日上午，香港特区行政长官林郑月娥在特区立法会发表了其任内的最后一份《施政报告》。除了表明在《香港国安法》和“爱国者治港”的保驾护航下，香港已经重新回到“一国两制”的正确轨道外，她还宣布了一项雄心勃勃的计划：

香港准备拿出30%的土地，用20年时间建立起一个背靠深圳罗湖、福田，与南部维港金融中心并驾齐驱的“北部都会区”，一举打破香港百年来“重南轻北”的局面。

香港夜间灯火，突显重南轻北格局

（图：NASA）▼

按照《施政报告》设想，北部都会区将会是香港未来城市建设和人口增长最活跃的地区。

多达七个跨境陆路口岸不仅将极大促进深港融合，大大加快粤港澳大湾区一体化建设，更能近乎一站式地解决长期困扰香港市民的“住房难”问题，有效降低香港年轻人的经济负担。

2021年，香港人均居住面积不足15㎡

（凝视久了会迷糊，图：图虫）▼

那么，北部都会区具体是怎样的？其解决香港住房问题的底气何在？对于“一墙之隔”的深圳来说，这个新都市圈的规划又意味着什么？

北区元朗，港区“边陲”

目前规划中的北部都会区，包括元朗区、北区两个行政分区，区内既有天水围、元朗、粉岭/上水等已经成熟的新市镇，也有古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田/落马洲、文锦渡、新界北等六个尚待继续发展的区域。

香港元朗区、北区所在，紧挨深圳▼

北部都会区概念的大致范围

（图：北部都会区发展策略）▼

作为北部都会区的建设地区，新界北部一直被香港人视为“边陲”之地，遍布农田沼泽，始终缺少有效开发。就连香港的垃圾填埋场和殡葬场所都设置在这里，不受重视的程度可见一斑。

而深圳河的另一边，就是深圳最发达繁荣的罗湖、福田两区。仅仅一河之隔，情况迥然不同，而这背后的原因其实很复杂。

一条深圳河，风光两岸殊

（横屏观赏最佳，图：Flat / 图虫）▼

1841年，英国殖民者凭借武力强占香港岛，并于1842年逼迫清政府签署中英《南京条约》，将香港岛割让给英国。随后的1860年，清政府在吞下了第二次鸦片战争失败的苦果后，又不得不通过中英《北京条约》将九龙割让给英国。

腐朽清廷今日割港岛，明日割九龙

得一夕安寝，起视四境，列强又至矣

（图：wikipedia）

在侵占香港岛和九龙地区时，英殖民者推行了相当直接且严厉的土地政策，将原住民的所有土地全部充公，由港英政府统一支配。作为彼时英帝国在远东重要的桥头堡，香港优越的航运条件得到充分发挥。

港英当局围绕维多利亚这个天然良港，进行了周密的规划和开发。通过一系列的填海造陆，南部地区获得了长期的繁荣。即便时至今日，香港九成以上的人口和商业仍聚集在维港周边。

维湾的夜有多流光溢彩，人们深有体会

殊不知维港航运码头的灯火，同样绚烂

（图：tampatra / 图虫）▼

1898年，英国政府通过《展拓香港界址专条》，以“租借99年”的名义占领了九龙界限街以北、深圳河以南的土地以及附近的200多个小岛，由于这片地区此前并没有命名，因此英国殖民者和清政府皆以“新界（新的边界）”来称呼。加上之前侵占的香港岛和九龙，今日意义上的香港就此诞生。

香港岛和九龙和新界相比要小得多

不过香港的经济和政治资源集中于此

考虑到此前原住民对强征土地行为的激烈反抗，港英当局对新界的居民采取了较为怀柔的政策，承认了他们对土地的使用权，只将无主土地充公。

因此，从法理依据上来说，港英当局对新界土地所拥有的开发权和使用权的确非常有限，围绕新界地区的开发也主要以填海造陆的方式为主。加上富饶的土地基本已被原住民开发为农田，无主的土地多是贫瘠的山地和沼泽，港英政府对其开发的兴趣寥寥，就是意料之中了。

新界有海，有渔村，有风光

还有巨大的新界西垃圾填堆区……

（渺小的挖掘机，图：shutterstock）▼

除去历史原因外，政治问题也是影响新界地区开发的重要因素。新中国成立后，虽然阔别祖国已久的港澳台地区必然回归，但究竟是以什么方式、什么时间回归尚不明确。

在1984年《中英联合声明》发表前，香港的未来不定，而作为“租借”地的新界地位就更显得尴尬。因此，香港投资者一直对投资新界抱有很大顾虑，这一现实状况也耽搁了新界的发展。

不同于人们的固有印象，这也是香港

（新界大澳村，图：壹图网）▼

在众多因素的综合作用下，新界地区始终没有得到像南部地区那样的开发，这也就是本文开头“一河之隔，平地高楼”奇景的由来了。

而此次北部都会区计划除了能改善新界居民的生活环境外，更有机会一劳永逸地解决香港的“棺材房”问题。

崭新计划，直指房价

作为世界上房价最高、住房条件最艰苦的城市，香港的高房价始终困扰着拼搏奋斗，却难以在香港有一席容身地的年轻人，以至于骇人听闻的“棺材房”和“劏[tāng]房（3-5平米的格子间，极为逼仄）”层出不穷。

为解决香港的住房问题，香港首任行政长官董建华时期就提出过“八万五”计划，即提出从1997年起，每年香港要供应不少于85,000个住宅单位，10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。

如此生活三十年，磨掉最后一点心性

（图：Benny Lam / http://soco.org.hk）▼

从普通人的角度看，这是一件利国利民的好事，但“八万五”计划却遭到香港房地产资本和已经买房的“中产阶级”的联名反对。

彼时，亚洲金融危机刚刚过去不久，许多国家的房地产价格都发生了大跳水，而董建华的“八万五”计划向市场投放了大量新房，两相作用下，香港房价大幅下跌。

背着房债的所谓“中产阶级”，自然不愿手里的资产贬值，于是纷纷上街抗议，最终导致特区政府不得不于2002年宣布无限期搁置兴建新的居屋。“八万五”计划最终没能持续下去，而房地产财团的利益却得到了保全。

就这样，因住房困难引发的矛盾

在之后的年月里，越发尖锐起来

（看看就好，图：壹图网）▼

此后，每当特区政府宣布要扩大市民的居住面积，就会有一大堆“环保团体”出来抗议，认为政府建造新住宅和填海造陆的行为破坏了环境。这种“鱼命贵”和“鸟命贵”的呼声一次次出现，让政府推动住房建设的努力举步维艰。

动保、环保，多少利益相关者以汝之名

（图：Flickr）▼

2018年，林郑月娥曾经推出了“明日大屿计划”，希望在港岛以西的大屿山填海造地。但在计划公布后不久，立刻就有人向香港城市规划会提交申请，希望将“明日大屿”所在的交椅洲附近的位置，改划成“海洋功能保留区”，进而阻止计划施行。

此外，关于该计划投资过大、周期太长的质疑也层出不穷。以至于直到今日，相关项目仍处于论证层面，迟迟未能付诸实施。

不早不晚，卡在计划公布后申请保护区

这背后是什么用意，真是耐人寻味……

（阻挠明日大屿计划，图：Flickr）▼

相较于填海造陆的高成本，开发新界北部地区明显来得更加划算。《施政报告》指出：本次北部都会区准备在元朗区和北区现有的39万个住宅单位的基础上，再逐步修建50多万个住宅单位，共计可解决超过250万人的居住问题。

据第七次人口普查数据，香港目前常住人口为747万人。如果北部都会区能顺利建成，那么香港的住房环境无疑将极大改善，今日一家三口挤笼屋的场景或将成为历史。

住房老大难题，如果能得到妥善解决

由此释放的压力，将转化为强大的发展动能

（真·钢筋丛林，图：red_ship / 图虫）▼

此外，作为香港维港都会区外的一个的CBD，北部都会区也将同步解决就业问题。

根据计划，新界北部地区的职位数目将由现在的11.6万个大幅增加至约65万个，其中包括15万个创新科技职位，在吸引大量人才入驻的同时，进一步强化香港世界科技中心的地位。

嗯，建设中港深创科园就是重点

总楼面面积约相当三个香港科学园

（施工ing，图：壹图网）▼

双城三圈，强强联合

在《施政报告》中，多次强调了“双城三圈”的概念。“双城”是香港和深圳，“三圈”即深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈。

林郑月娥还进一步对北部都会区的未来进行了阐述和展望，并特别强调了未来深圳和香港的联合趋势。

地图示意：双城三圈

（图：北部都会区发展策略）▼

要加强联系，交通自然是首要问题。香港不仅准备把目前正在规划的北环线将继续向北伸延，而且经港深创科园接入深圳的新皇岗口岸，连接香港洪水桥及深圳前海的港深西部铁路一期工程也正在积极规划中。

此外，港方还准备将东铁线伸延至深圳罗湖，并在深方设立“一地两检”口岸，此举将大大减少人员和物资的通关时间。

地图示意：港深西部铁路

（图：北部都会区发展策略）▼

做到人员互通的同时，加强产业合作也必不可少。香港准备利用新田/落马洲的土地，新建一座占地超过200公顷的新田科技城。在此基础上，再整合深圳的科创园区，组成占地约540公顷的深港科创合作区。

示意：新田科技城规划

（图：北部都会区发展策略）▼

《施政报告》中对新田科技城寄予厚望，称其为“香港硅谷”。香港对于国际科技人才的强吸引力和较强的科技创新能力，若能依托深圳强大的科研成果转化能力，其结果必定是强强联合。

金融+科技，深港联手，强势赋能

（新田科技城，图：shutterstock）▼

与此同时，政府层面的合作也不能落下。林郑月娥表示，为推动北部都会区建设，特区政府须提升高层督导，强化跨局跨部门协作，并与深圳市政府紧密联系，共同推进相关项目，下届政府甚至考虑专门设立一个副司长职位以推动该项目的进行。

示意：北部都会区目前的进度

（图：北部都会区发展策略）▼

改革开放后，深圳经济快速增长，2020年GDP已经高达27670.24亿元，而香港自2008年金融危机后经济增长势头始终不甚迅猛。

受新冠疫情影响，2020年香港GDP为24103.74亿元。在目前的趋势下，深圳和香港与其单打独斗，不如合作共赢。这也是近些年深港市场一体化快速推进的重要原因。

罗湖口岸，熙熙攘攘

流动的不止是人，还有资源和机遇

（图：壹图网）▼

只有内地与香港的一体化程度越深，越多的社会共识和文化认同才能建立起来，所谓的陌生世界也将变得越发熟悉，只有交流才能打破隔阂。

相信随着北部都会区的不断建设，深圳河两岸的人们必将一起见证更美好的明天。

参考文献：

1. https://www.policyaddress.gov.hk/2021/chi/policy.html

2. https://en.wiki.hancel.org/wiki/Yuen_Long_District

3. https://en.wiki.hancel.org/wiki/North_District,_Hong_Kong

4. https://www.zhihu.com/question/67092532

5. https://en.wiki.hancel.org/wiki/Lantau_Tomorrow_Vision

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