合肥房地产新政带来哪些影响（将于4月6日发布细则）？ 第1页

象征意义大于实际意义的占多数！

并不像成都、西安那么严厉，比如部分楼盘限售期只有3年，其中2年为了免增值税，真正增加的只有1年，而限售期五年则要增加3年的持有期，效果差异很大，限售期三年的投资持有期内的杠杆运用成本没有增加的太高，现代任何投资品没有杠杆的支撑都很难说有很大的泡沫，去看了限贷方面的描述，基本属于非常官方的术语，具体看银行到底放不放贷，以及如何严厉查处经营贷、抵押贷等违规流入楼市。

有一定影响的几条！

第二条，“同一套房，六年内只能享受学区内小学1个学位，3年内只能享受学区内初中1个学位”，我们知道，刚需买房更多的是需要其捆绑的公共资源，这条把房子的学位弱化，如果自己用了，六年内失去学位对于即享受又想用完卖掉的半刚需、半投资者有一定的影响，相当于降低了一些供给端，但对于纯投资者，反而是一种利好，因为他们最初目的就是炒，并没有使用过这类公共资源，议价反而增加，但这也需要看谁来接盘。

第三条，“暂停市区范围内拥有2套房的本市居民户籍在.....等区和指定的学区范围内购买二手房”，降低了部分二手房的接盘者，补全了以前不能购买新房，可以购买二手房的政策。

总结起来，八条中多数更像是跟随其他城市走一个流程，并不像近期其他大中型城市对房住不炒所制定的规则那么严厉，第二条可以理解为降低了房子和教育资源的捆绑，也可以理解为加深，对于不同群体影响是不同的。

题外话-合肥发展的困境：合肥作为异军突起的城市，依然难以打破惯性思维，土地给合肥市财政在过去十几年带来了太多再分配资源，上一个涨价去库存周期领涨全球，土地可以达到财政收入的一半，用于城市发展，比如补贴科技企业和高校院所研发的钱，但同时形成了路径依赖，陷入了一个艰难的抉择：1）继续搞土地财政，居民生活成本提升，年轻人口流入速度放缓，人才流失加快，居民杠杆率继续上升，消费能力和抗风险能力下降；2）不搞土地财政，宏观资源配置的前提是宏观资源的收集，高房价的背后是地方政府施加给居民的高额隐性税，税收获得可再分配资源，用于补贴科技企业、城市建设、招商引资、教育投入等等，在没有其他途径补偿土地财政收入的时候，像中科大这样的学校市级给的补贴就要想办法找补，招引像京东方、蔚来等企业来都要拿钱砸的，砸的少有城市愿意出更多的钱，产业结构竞争力不如隔壁的江苏，现在来看，招商引资的筹码很大程度来源于土地财政。

这里只指出钱的流动方向，怎么选是城市自己决策的问题，只要钱用在刀刃上，比如招商引资、高校院所的科研费用、城市公共福利等等，而不是用在水司楼、关公像上，多建设几个学校、多建立几个医院，让普通人花一份钱，多享受一些城市福利也是不错的，站在道德的制高点是很难搞好经济发展的，大部分刚需一套房就足够了获得相应的城市资源，多投资几套房从这个角度来看是有利于城市财政筹集资源的，并不是不让投资者买房，只是最好买利好土地财政的新房，至于投资者买到手以后能不能变现，变现后平均收益能不能跑赢通胀，都不是城市发展所关心的事情。对于投资者自身来说，计算预期收益，除了经济发展状况和人口结构以外，还要考虑政策的不确定性，现在可以出台限售期、改变公共资源捆绑的政策，几年以后有没有其他政策限制二手房性质和变现是很难说的。