有哪些看似精妙实则很蠢的设计？ 第1页

作为房地产从业人员，我来讲一个为了防止房地产领域国有资产流失及权力寻租的精妙设计吧。

各地的政府机构和国企，或多或少会持有一些物业，写字楼啊商铺啊住宅啊都有。很多机构拿来自用办公或者做员工宿舍，用不完的就租出去，这里面就会有些利益交换，比如低价租出去吃回扣啦、领导自己低价租下来做买卖啦什么的，总之就是国有资产被租了个低价。

为了扼杀这一国有资产流失情况，去年，我服务的一个国企客户所在的区，推出了一套精妙的政策（担心政策敏感，我会做点适当模糊化）：

1. 有权利寻租的空间，怎么办涅？——全部国有物业，一律不得私自对外租赁；

2. 政府自己成立一个租赁公司，由政府统一进行对外租赁；

3. 为了公开公正，我们每月举办两场租赁大会，把所有想租房的公司叫过来，把所有房源都放出来，一起竞拍，价高者得；

4. 为了保证过来竞拍的公司都是真心要租的，所有竞拍公司入场前缴纳一定数额的保证金；

5. 连续若干期租赁大会上，还租不出去，这还是国有资产流失，所以我们就降价；

6. 我们还会给一定的免租期，让客户前期装修使用（这也是市场通行做法）；

7. 租赁完成以后，租赁公司收取一定额度的服务费（定的标准略低于市场服务标准，根据我的经验大概是七折吧）。

是不是很棒！

价格便宜、公开透明、避免了资产流失和权利寻租、还用诚意金保证了过来租房的客户是实实在在的客户（而不是同行踩盘）。

精妙的设计。

然后，政府就把这个方案的初稿发放到各个关联公司，让大家提意见。

我的客户，是一家国家全资控股公司，当时正在开发地产项目，手上有一栋超甲级写字楼，准备一部分租赁，一部分对外销售。于是我的客户也拿到了一份草案。

客户就给了我，我在公司内部组织讨论后，针对草案出了一份意见稿，最后我们的修改意见是：

不用修改，应该完全废除。

因为：

这种方案只会更严重地贱租国有资产。

（建议读者先回头看两遍，想想这个精妙的方案到底有啥问题。）

原因是：正常的甲级及超甲级写字楼租赁，开发商会超级认真地去做市场营销推广。包括道路广告啊、公众号推送啊、豪华的销售中心啊、精美的宣传资料啊、装修精良的样板房都会配置。此外，还会聘请专业的租赁机构（比如我们公司这种外企）进行全案租赁服务，由专业机构聘请培训专业的租赁顾问上门拜访各大企业，邀约企业负责人来访，并由专业好看的顾问接待，最后敲定租约。

这么改了以后，反正你都要去租赁大会上租房子，现场的样板间啊，国际级的顾问团队啊、包装精致的租赁中心啊全没用了。。客户都跑去租赁会，看哪个物业便宜，租谁。

你说了，这不是更好，大家都没有样板间和租赁中心了，都省钱了，多好。

——可私企和外企持有的甲级写字楼不需要受这个限制啊。

一边是国有租赁公司随便的租赁现场，每月开两次，现场人员也不懂项目具体的卖点、全靠一张户型图上写着位置、面积、楼层、朝向来让客户决定是否租赁，你来之前都没看过现场。另一边是私企和外企聘请的专业团队，随时可以看楼，有全面的市场营销体系帮你接待客户。

你说客户选哪边？

那国企怎么办？

——租赁中心、样板间、包装、广告、现场接待、国际团队一个都不能少。还是得走一遍流程，走完了流程，由于现场不能签约，还得等个十天半月，再跑去政府的租赁大会，在会上签约，所谓的竞拍，变成了一个形式。该花的钱一分不少，现在又增加了政府的抽成。

政府的收费是低，但也提供不了这个档次的服务啊。

如果这样搞能签约，那还好，顶多花两遍钱。可租赁大会是竞拍模式，万一现场有人拍的高了？那这个客户可就白谈了。客户即使有意向，也可能拍不到你的房，客户索性就不租国有资产了。

还有一点是，实际操作中，租赁方式是很灵活的。不同的客户，会有不同的价格。比如，我们公司之前帮一个办公园区签约了百度，这种大企业很可能在未来继续扩租，还可能带来一批关联公司租在一栋楼，可以带旺整个园区——这个时候，就可以给一个很低的租金。毕竟长远对园区是有好处的。

又或者，园区进驻了一个国际五百强（比如我们公司服务过的三星、宝洁什么的），也可以给一个很低的租金，因为五百强经营稳定，通常租赁时间长，低一点租金，但是现金流稳定，这也很好。

再或者，一个租赁面积大的公司，也可以给一个低租金，毕竟薄利多销。

不同的公司、面积、租赁时长，租赁条款都不一样，我们这种专业公司，主要是帮助客户灵活设置不同的租金、免租期、甚至保证赠送多少个车位，最大化客户的利益。

结果现在到了政府这，只有一个考量因素——价高者得。

我估计后来会租进来一间又一间P2P公司（他们出价绝对高过五百强）。。然后每半年跑路一批，再找客户。

而且，租赁流程要全盘考虑，比如这个国企现在手上，两个客户在谈，还剩一层楼，1个是P2P，租一间办公室，很快可以谈下来；另一个是宝洁，租一层楼，但洽谈时间比较长。你租给谁？——当然是先hold住P2P，然后抓紧签宝洁，签不下来，再租给P2P。

结果到了这套方案，P2P只要先去租赁大会，竞拍成功，就成功租赁了。剩下来不到一层楼，不整了，宝洁就不来了。。

更可怕的是，为了保证进场客户质量，竟然还要收一笔入场诚意金。——就好比我们公司服务的的德勤啊、毕马威啊、耐克啊、微软啊、DHL这类国际大客户，哪一个客户不是有一个团队在伺候，这些国际公司负责人能来看现场我们都蓬荜生辉了，租赁大会还敢让他们交诚意金？我的妈，人家还要为了几千诚意金走个请款流程。那就更不来了好嘛。。何况，你还不能保障他们租赁成功，那他们还跟你们玩什么啊！而且，政府的工作人员，能有专业做这个的国际团队更能接待好这些客户咩。

这种大客户，洽谈周期都非常长，谈半年也正常。一般来说，我们的资深经理手上有一套表格，知道这些客户每个客户的租赁期，看他们还有半年快租期满了，就应该启动预租赁程序，去拜访这些国际大企业。以及，其实很多超甲级写字楼进入市场，也有一个预租赁期，在项目盖好前一年，有的就开始启动预租赁了。我们公司的标准，通常一个项目刚刚盖好，已经租出去一半了。有点类似于你去租房，你看自己房子还一个月到期，你就应该去跑跑中介地铺；也类似于你是房东，你看房客还有一个月到期，你就应该去找别的租客来看楼。——结果这个机制一上线，彻底废了预租赁，反正你房子盖好，再拿来竞拍。如果不启动预租赁，一栋刚入市的10万平方米的写字楼，租一年有的都租不完，资产流失就更厉害了。

最后还一个，我的客户，下面还有些子公司。本来想着这栋楼租一部分给子公司，便宜点租，都在一栋楼里，还能方便往来。结果这么一竞拍，自己的子公司都进不来了。。

啊，总之就是一句话：再精妙的调控手段，也不能破坏市场规律啊。

后来结果咋样呐——

这个征询草案果然遭到了一致反对，还好，当地政府比较明智，听取了大家的意见，最后并没有推行这套系统。我的国企客户都要感动哭了。

不过，最近我服务的另一个项目，同区又搞出来一个超级类似的做法。

我服务的另一个项目也是写字楼项目，这次是销售，是个私企。政府的一个国资公司在同区也有写字楼物业要卖，本来是我客户的强劲竞争对手。

但是！政府为了防止国有资产贱卖，推出了一个政策：

所有要卖的楼，要签约，先要到网上公示一个月，这一个月里，要是有人愿意出更高的价格，原有签约就作废！和更高价的签约！

真是精妙的政策，这个政策不知道会不会最终落实。

你想想，你去买楼，签好了合同意向书交了一部分订金，发现一个月后房价涨了，有人愿意出更高价了，你的就作废了，你敢不敢买？

反正这个政策要是真的推行了，我的客户可就完全不怕这个国资竞争对手了，他家负责人会躺着笑出声的。。

哈哈哈哈哈。

the end

kindle的X-ray自带的人物介绍。

简、直、崩、溃！

先简单介绍一下这个功能：

在kindle里选定一个词可以在全文进行搜索，看哪里还出现过这个词。但如果选定的词是人名的话就会自动显示人物介绍。

就像这样：

我在读侦探小说，出场的人物多了经常记不住谁是谁。

于是就选中一个名字，想看这个人物之前在哪里出现过。

然后，就见屏幕上自动弹出的人物介绍里赫然写着：本、案、凶、手。

我一本书才看了百分之三十，连受害者都还没死完呢……