当前中国一线城市住房的合理价格应该是多少？ 第1页

首先需要计算一线城市能承受的人均住房大小极限。

很多人认为，人均住房大小是没有极限的。每个人都希望自己住得越大越好。但实际上，忽略掉房价，因为现有的装修技术还离不开人力和原材料，所以装修成本才是制约人均住房大小的一个重要因素，也是为什么大部分近郊别墅价格上不去的关键。

因为装修成本无法增值，亦很难转嫁。大面积住房的装修成本更是很难转嫁到租房者头上。因此，装修可以看作购房时的一次性消费。且装修费用是跟着通胀水平一起上涨的。老破小在新购入后亦要翻新装修。

按照15-20年的装修年龄计算(年轻人装修换代或改善住房快于老年人，事实上我这个年份算得很保守了)，那大城市人均住房的极限面积就是人均年可支配收入*15*(1-恩格尔系数0.3)/(3200(含家具家电每平方平均装修费用)+1800(高层楼房必须的土建费用)+3000(鹤岗新楼盘最低价，大城市的底线))，大约为62-80平/人这样。这里面没有算实际上的各项生活支出，比如大城市的交通费用，教育医疗费用等。也就是说，大城市房价暴跌到五千一平(那时候肯定全国房都没人要了经济出现了极大问题或是政策使然)，户均面积也很难超过一百八十平。

我不知道知乎这边的人均住房面积是多少。但是装修过房子的都有个基本概念，越大的房子每平方的装修费用越贵，别墅仅仅花园养护和外立面防水修缮每年就是一份不小的开支，基本三百五十平的城市或近郊别墅，两百万以内的装修家具费用跑不掉的。很多小户型适用的装修省钱法则无法运用到大户型中。一个一百五十平以上的房子，业主很难说服自己用几十块一平的强化地板或者模压板做成的衣柜，沙发不可能买一两千的淘宝青春款，因此装修费用其实是制约人均住房面积的一个天花板。很多人说国外如何如何，其实发达国家人均住宅面积也不能超五十平，就因为装修成本的压制(这个比房产税还要狠得多，你在la装个毛坯房试试)。

如果住宅面积上限是六十平/人，假定人均可支配年收入的三十倍为一个上限(一般人也就工作那么久，假设工作只为买房。几个能查到的一线城市人均可支配收入在五到六万五之间)，那么按照现在的收入水平大概是房价在平均两万五是一个最低点，上海北京在三万二左右。这里假定大城市无限扩张。想买的人都可以买尽可能多的房子但人均还是不会超过六十平，为什么我已经前一段讲了。你个人拥有得更多只能证明你的收入远在人均水平之上。

因为在“合理”的情况下，我们确实都希望能住更大的房子，大城市也确实在人口流入(合理的条件下)+扩张(顺应民义和卖地需要)，因此，合理的情况下，我认为一线城市两万五(按照现在收入水平)一平的均价比较合理。其实和现在的一线城市均价差距也不大。毕竟上海也有金山枫泾，北京也有延庆密云，杭州还有建德桐庐呢。

另外，为何现在一线城市实际均价比我说的两万五更高，一方面我们要考虑人均可支配收入的准确性，中国人闷声发大财的不少，很多小企业主，个体户大部分收入都是免税或者不入税的。很多官方认定没有收入的群体实际收入惊人，因此动辄用官方的人均收入去对比房价不太准确。比如公务员的人均工资真的不高，但人家就是房多，为什么我也不知道大概勤俭节约吧。另一方面，很多准一线城市房价偏低，比如长沙，沈阳，所以看均价来说，现在的房价我认为偏高，但并没有到“不合理”的地步。知乎90后居多，你去问问那些个70后，房价合不合理，可能得到的是完全不一样的回答。

最后ps一下，欧美国家买房带装修的居多。

今天有空这里我来算一个我觉得比较合理的房价收入对比定量分析。

首先，在我敲下这行字的时候心里是没有一个预设答案的，因为我自己也想知道答案，所以只是让大家随着我的思路一起把答案算出来。一边分析一边算。

这里选取的标的是纽约，我相信任何人都承认纽约暂时还是世界一线城市。

我们的思路是先计算出一个房价收入负担比例，很多外行的计算方式是把房价和收入之间直接对比，这个是不合理的，因为中国一线城市和世界一线城市之间有国情不同，中国没有房地产税，国外有。各个国家之间的房贷利率也有差异，大家对房子的需求也不同。所以在最开始，我们需要进行一些调整。

纽约有好房子烂房子，曼哈顿的豪宅 vs 布朗士的枪战区，选择性的挑选数据可以得到非常不一样的结果，所以我打算用一个更公允的方法来计算：学区房。因为学区房是一个中产家庭置业时更合理的首选，比较接地气。然后为了更简单，我选择最顶级的学区房。

在纽约，华人的双码工/交易员/高管以及投资移民的二代们，说到顶级学区房，一般在东西北三个方向（纽约南部是海）缺省指向3个地方：北边的Scarsdale，西边的Short Hills（短山），东部的Great Neck（大颈）。这3个学区都离曼哈顿中心大概30-40分钟的通勤时间，拥有顶级的学区和一流的居民收入群体（家庭中位数都超过20万美金，都在美国前50之内，Scarsdale是东岸第一），超高学历收入的虎爸虎妈家庭比比皆是。这3个地方代表着纽约学区房最高的标杆，每个区都有知名亿万富翁和继承了基金会的后浪。

这3个区的房价有一点差异，但是差异性并不大（短山可能更贵一点，但是房产税相对略低），所以我就拿Scarsdale做例子好了。

一般来说，国内选择学区房的入门级是2室1厅1卫（我们考虑能住的，不说那些拿来占学位的），升级版的选择是3室2厅2卫。作为对应，我选择Scarsdale的1400尺和2800尺的别墅。当然这几个区都有千万美金豪宅，但是那种没有可比性。

可能有人觉得这样不合理，因为1400尺（120平米）肯定大于国内的2室1厅1卫。但是美国人的习惯就是这样，入门级和升级版之间的差异性主要并不来源于面积，生搬硬套面积也不合理，也没有更小的房子卖。毕竟美国的房子旧，中国的房子新，对吧？

这里我们不直接算价格，而是把地税和利率全部滚入计算购房负担，再按正常银行的最高标准反推家庭收入。这个我觉得是比较合理的。

Scarsdale的1400尺入门级现在大概在80万-90万美金这个量级，地税大概是18000左右。所以我们可以换算出每个月的地税1500，如果20%首付，2.5%的利率的话，贷款70万的话，每个月现在是3070。加上房屋保险大概200刀一个月，所以你的月付包括地税大概是3070+200+1500=4770美金。现在的利率大概是2.25%-2.75%之间，所以我们可以说一般顶级学区入门级小黑屋的每月付款不超过5000美金。

至于升级版的2800-3000尺的房子，大概是140-160万美金，地税大概35000左右。所以你套上面的算法，大概得到每个月的月付在8500-9000左右。我们就拿9000美金当作标准。

然后我们按照美国政府抵押贷款反推，支持5000美金月供贷款在财务良性的情况下需要5000/0.44 * 12=13.6万美金的家庭年收入。9000美金则需要24.5万美金的家庭年收入。

PS：美国的44%债务收入负担比最后是高估的，因为买房的利率和地税都可以抵税，会大大改善实际的负担比。

然后下面是一组纽约的收入数据：

纽约大区的家庭中位收入是6.3万美金，纽约地区自己的个人收入中位数是3万2000美金。纽约地区有美国最大的社会福利网之一和最严重的贫富差距，所以统计数据比起实际工资来说是向下扭曲的，但是我相信中国一线城市也是这样，所以就没有必要做额外调整了。

PS：美国城乡发展局（HUD）的纽约地区3口之家中位收入Area Median Income (AMI)的100%是10.7万美金，这个其实更合理的代表纽约地区的家庭工作收入，但是同样中国统计局报的数据可能也低估了实际收入，所以大家就不需要纠结统计口径了。

所以我们这么说，在纽约，一个家庭挣到当地官方统计报税个人中位收入的3.5-4倍时候，可以在纽约最顶级的学区负担一个入门小黑屋，如果挣到7-8倍，就可以负担一个普通美国标准养2个娃的升级版房子了。

当然，这个并不便宜，但是也要注意我这里说的是最顶级学区，而不是所谓普通的好学区，也就是放在北京直接对标人大附和4中的那种。如果你接受9分学区，那么差不多可以下调20-30%，以此类推，学区越差越便宜。

下面我们拿这个数据来反推中国一线城市的合理房价（以中国统计局的数据为准，因为我说了，上面我也是以美国统计局的数据）：

北京的中位收入大概8万RMB，上海7万，深圳6万。这里我们还是取8万来说吧，也就是说，拿纽约的房价收入对标，如果一个家庭收入30万RMB左右，20%首付的前提下应该可以负担最顶级学区一个老破小。而60万收入，就可以在最顶级学区里升级次新房120平米。

我不太擅长反算中国的住房贷款，但是随便估计了一下，最顶级学区房的老破小应该在300万左右，升级版的120平米应该在600万上下吧。所以应该在4-5万/平米这个水平。当然，中国的家庭能承受的贷款负担水平更高一些，但是我觉得不应该超过6万/平米。

所以综合来说，中国一线城市的合理房价大概应该在2.5-6万之间每平米的样子。

这么看起来，虽然一线城市确实房价高了点，可能比纽约标准贵了大概50%-100%。也不能算特别离谱的样子？这么看起来，中国一线城市的房价可能比宇宙中心三番还合理些？

当然，纽约的标准是不是合理，是另外一个话题了。

ps：大家不用和我科普中国一线城市有多少隐形富豪和外地资金，你能想到的东西，纽约都有……

有的人用租售比，有的人用房价收入比，然后总是去借鉴国外的大城市的相关比率是多少来定“合理”水平。那我就想问，凭什么国外的就是合理水平？国外的人口状况，土地状况，房地产政策，税收状况，房子的金融属性，产权年限，建造成本……所有的这一切和国内都不一样，完了你告诉我国外的水平就是我们的合理水平？

更何况，你如果真的到了那个城市，你采访一下当地人或者问一下出租车司机，你问他当下房价合理吗？你猜猜你会得到什么样的答案？有没有可能你会获得当地人交口称赞，说我们这儿房价真是太合理了？绝无可能。那么一个房价水平在当地都不算是合理的，为什么套用到你中国头上反而是合理的？

所以，事实是，大多数人都相信“只要自己觉得贵，就是不合理”。

所以本问题的关键在于你得定义什么才是合理。要知道只有标准化的同质产品，才存在不同产品间的合理价格。铁矿石甚至有价格指数，但古董就只能靠拍卖。为啥？因为古董是非标产品，每一件古董都不一样，所以不存在一个公认的合理价格，只能是买卖双方达成一致的价格就作为最后的成交价。房屋也一样，房子的地段朝向房型，楼层，面积都不一样。所以抹杀房屋的个性差别，谈房价合不合理根本就是没有意义的。同一个小区，以内我们近似的认为房子是同质的。所以如果同一小区以内房价差别太大是不合理的。除此之外，我们首先要定义啥叫合理。

一种是纯经济意义上的合理。那很简单，市场均衡的价格就是合理价格，市场不应该受到任何的扭曲。一方面严打深圳恶意炒房这种违法行为，另一方面放开限购。两头都放开的前提下，房价稳定运行若干年后市场的正常价格就是合理价格。判断房价合不合理，只有一个标准就是有没有购买力支撑，有就合理，反之不合理。不因为你买不起就不合理。不因为购买力不来自刚需就不合理。有人买得起就行，只不过那个人不一定是你。即便当中有投资因素，没有人接盘投资，收益无法实现，房价自然不涨。

另一种合理，政治意义上的合理。房住不炒，保障大多数人有房住。可以参见新加坡的方式，政府出钱新建大量的公租房。刚需用户可以从政府手中买公租房，利息给的很优惠，但以后转让只能限定价格卖还给政府。通过公租房解决绝大多数刚需后，让商品房市场基本和刚需居住无关，涨跌靠市场。现在的情况是虽说房住不炒，但一般刚需用户只要上了车就开始关心自己房子的投资收益，所以要房住不炒你就踏踏实实住，国家给你创造条件。你就别去想房屋增值啥的。

我知道实话不好听，大多数人都想房价降下来。你想想你为什么想房价降下来，不就是低一点的时候自己好上车吗？你自己都在这么想，房价怎么可能真正降下来。能足够低让你上车，但是你上车后就千万别跌的房价不叫合理房价。不是不合你意就不合理。

当前中国一线城市合理的人口数量是多少？没这条件，不可能算出答案来。

按照一些经济学家包括民科经济学家的说法，房价实际上是货币现象。

他们会告诉你让你足够崩溃思绪混乱的通胀概念，

一会儿是输入性通胀，一会儿又是货币超发。

但是他们打死都不敢说财富转移，政府债务转移的事。

这也是这些人让我佩服的地方，能把一个简单的问题变成复杂高深的经济学，让很多人膜拜。

判断价格是否合理，首先要确定这个市场环境是不是透明的真正的公平环境。

土地资源是否被垄断，土地价格是否被操控。

我不反对土地财政，但是我觉得一些自媒体人至少应该把事实说清楚，

既然一个国家需要基建，需要城市化，需要发债也正常。

但是这个债务是不是公平的平摊到每一个人身上，

如果是富人房地产商和炒房客利用资本优势，或者说利用所谓金融创新捞一大笔，

拍拍屁股走人。把大笔政府债务加上财富转移后留下的窟窿让普通家庭来偿还来填，

这说不过去吧。