被财富和名利裹挟的房地产行业,历来是舆论关注的焦点。而某些文章只要冠以负债高达***即可引来惊人流量。“高负债镣铐”就这样被戴到房企身上,挥之不去。话说,有时候拿着放大镜聚焦简单的财务指标,忽略行业的特殊性,很可能陷入不识庐山真面目的尴尬。
首先,房企高负债是普遍现象有其行业特殊性。
2019年数据显示,在TOP10中,恒大、碧桂园、万科等负债均超万亿。相关数据统计,131家A股房企负债近8万亿。TOP10房企资产负债率普遍维持在70%~90%之间,净负债率超过150%的占一小半。
衡量房企负债情况的最佳指标是剔除预收账款后资产负债率。房企销售以预售为主,预收账款规模较大导致资产负债率比较高。但预收账款绝大多数会结转为收入,房企按期交付商品房即可,并不需要偿付货币资金。因此,剔除预收账款后资产负债率才能代表房企的真实负债率。
比如,截至2018年6月30日,碧桂园年报披露,总资产负债为12606亿元,但是,衡量其真实负债水平的有息负债仅为2939亿元(占总负债比例为23%)。 这才是反应企业经营是否安全的真实债务数据。
只能说,拿总负债,资产负债率等指标判断一家房企安不安全,与那些只看市盈率就炒股的人一样,犯了刻舟求剑的毛病。
其次,现金流是抵御负债的天然利器。
正如一个硬币有两面,高负债之于企业的影响也是优劣俱存。市场火热以及市场惨淡时期,高负债扩张前行的房企直面的是两个截然相反的光景。
当前,能否把握规模与负债之间的利润平衡,成为横亘在高负债房企面前的一大挑战。现金流充盈与否,直接决定了房企能否活下去、能否更好活下去。据梳理,目前现金流为正的龙头房企仅有万科和碧桂园。其中,万科于2019年上半年实现了现金流回正,为88.6亿元,该指标在去年上半年则为负;碧桂园今年上半年的经营性现金流也保持在正数值,而且是继2017年起第三次连续在年中实现正的净经营性现金流。
当然,在目前市场下行期,合理降低负债、保持稳健现金流,才能保证企业在市场波动期实现平稳地过渡。而众多房企也意识到了这一点,例如:截至2019年6月末,碧桂园需于一年以内偿还的有息债务为1139.2亿,而其手握现金余额确高达2228.4亿,对于短期有息债务的覆盖比例达到2倍,拥有极好的财务安全护城河。
最后,看待房企负债,不能唯高低论风险,而是要与经营规模相匹配,更不用看得过于复杂,需要的恰恰是回归常识、理性而已。