现在房地产行业还有发展机会吗？ 第1页

房地产灭霸

不知道为什么，这几天总想说说房地产，不吐不快。作为行业老炮，目睹这些年的起起伏伏，花样百出的调控，既感到滑稽，又有一些无奈。人生如戏，房地产更戏。

这几天，一个热点就是中央经济工作会议重提房地产是支柱产业，万众欢呼。不管提不提，过去20年以来，房地产一直是支柱产业。之所以后来不怎么提了，应该是因为这条腿太粗了。现在重提是因为这条粗腿不动，经济有点顶不住了。欢呼声中包含着各种期待，首先是资金链紧绷的开发商看到了解套的曙光。其次是连续的大范围的流拍把地方政府折腾的够呛，今年的财税收入很受影响。银行也在等米下锅，房地产按揭可是他们的唐僧肉。地产中介的关门潮还在持续，政策的松动让他们看到了生机。当然，炒房的认为又可以玩一票了。还有就是以媒体为代表的跟着瞎起哄的，又有题材了。

所以，房地产挺不容易的，寄托了全村人的希望。

多年以前，就有人在说，房地产绑架了中国经济，这是有几分道理的。长期以来，房地产和金融就在唱二人转，货币超发和钢筋水泥之间来回倒。用供求均衡理论解释中国房地产，从来都是行不通的。这就好像两个人在船上讨价还价，在水堤上划的每一条线都被淹没了，水位在不停上涨。卖方市场这种赚钱效应很刺激，于是，海尔、鲁能、TCL、海信、美的一众制造业主力进军房地产。园区运营商在这种大环境下，也纷纷玩起了快周转。于是全民炒房，集体买多。无奈之下，深圳市政府2021年发明了二手指导价，市场交易量掉头向下。注意，价格并没有同比例向下。只要大的政策逻辑不变，市场一定卷土重来，各地纷纷效仿的指导价实际上是按下了暂停键。

一手房限购，二手房指导，这到底怎么了？这不等于回到了粮票布票年代了。

说房地产有点积重难返并不为过，加了500倍杠杆的，政府不还得救嘛。单向看多的生意太少了，稳赚不赔的买卖鼓励铤而走险。突然收紧之后，大量头部企业暴雷就当是管理层压力测试的一部分吧。我们错过了市场理性均衡发展的好时机，在我看来，允许福利性住房入市是个大错误。咱们的福利性住房，原本借鉴了新加坡的公屋制度。迄今为止，新加坡的公屋依然扮演了重要角色，房地产在新加坡并没有一股独大。新加坡的制造业、金融、文旅等行业发展相对均衡健康，倒是这些年的移民推高了一些房价。公屋是个巨大的蓄水池，可以满足工薪阶层居者有其屋的需求。也许是屁股指挥脑袋吧，后来从深圳开始的绿本变红本，让这些公屋变成了公务员为主的另一种再分配。

以房地产为主体的老基建的确推动了经济的快速发展，这些年的成就有目共睹。房地产就是孙悟空，神通广大，召之即来呼之即去。政府太依赖这个猴子了，头上还有紧箍咒，政府就是唐僧，离不开这个毛猴，惹毛了就念念紧箍咒。货币超发的相当比例，通过土地出让等又回到了政府的口袋。土地财政倍爽，绝对欲罢不能。由于公屋政策的失败，人口过半的刚需挤向了市场，推动地产市场畸形发展，成为中国经济的灭霸。大起大落的市场肯定是不健康的，即使是投机性极强的股票市场也是一样。如何对付这头怪兽，如今有点首鼠两端。

灭霸最直接的影响是破坏了经济结构和产业生态，带来一系列的社会问题。城市阶层固化，年轻人的进入门槛太高，城市的创新力无法持续。据说90后人均负债12万，我想主要应该是房贷。我的一个小同事告诉我，小两口付完了房贷，工资所剩无几，只能回家啃老。传统上我们一直是高储蓄国家，这个结构已经改变了。大部分的财富沉淀为房产，贫富两极分化加剧。由此导致实体产业一直是贫血状态，辛辛苦苦经营几十年，不如同学炒两套房。

还有三张牌是政府可以打的：让农民房或集资房入市，继续加大公屋建设（但是不许入市），收取房屋空置费而不是房产税。

既然早期的公屋都可以入市，为什么集资房不能入市？这显然属于主体歧视。允许集资房入市，可以补充供给，满足市场的多元化需求，特别是满足上车族的需求。同时，现成的供给也可以拖住房价，稳定在一定的价格水平上，为市场的进一步均衡赢得时间。当然，如果政府持续放水，房价想稳定是不可能的。集资房入市适当补地价也可以补充地方政府的财政缺口，缓解当前土地财政依赖导致的缺氧状态。

我记得至少15年前我曾经在微博中写过一篇短文，倡导公屋不入市，应该可以查到。公屋建设已经被各国政府证明行之有效，前提是不可以入市，否则就变成另一种分配。目前各地陆续建成的人才房政策不一，应该立法保障其不得入市。这两年公寓市场安静了，因为很难覆盖资金成本，理想化的商业模型很难独立运作。政府反倒是应该在这种时候扶持公寓市场的发展，从供给端丰富市场品种。前一段沸沸扬扬的德国模式，其中很重要的一条就是发展租赁市场。据报道，德国人过半数是租房住的，应该积极培育公寓市场。

另外一条就是收取空置费，让房屋真正用起来。目前中国人均住宅约40平米，这已经是不低的水平了。问题在于，很多房屋被炒家控制而空置，相当一部分面积是无效面积。对于吵吵嚷嚷的房产税，由于制度障碍和产权不完整（我们不承认土地是商品），立法过程中一直存在争议。为什么不借鉴德国模式收取空置费呢？我理解这个立法程序相对简单。收取空置费，炒家的空置成本大大增加，迫使空置房屋用起来。对于收取的收置费要专款专用，作为无房补贴，何乐而不为呢？

房地产市场要健康发展，必须鼓励流通，学大禹治水吧。全面降低实业税负，引导资金流向实业和资本市场。加速房地产市场出清，是决策者们要勇敢面对的事情。只有这样，政府才能推动实体经济的壮大。

只有三管齐下，才可能降伏这个灭霸。（欢迎扫码关注段王爷的产业观察）