许家印称，恒大没有预售过的楼栋或项目要改为现楼销售，如何看待这个调整？对恒大有何意义？ 第1页

我特别佩服这种满口胡说八道，把自己都不相信的瞎编话说的如此大义凛然还一点不脸红的。

这里我只想配图：我从没见过如此厚颜无耻之人.jpg

现在许带皮说的任何话都是为了忽悠员工、忽悠上下游伙伴、忽悠客户、忽悠国家·············，一个标点符号都不要相信。

“恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售”这个就是为找不到新的傻子接盘卖恒大的期房瞎编的，以后还可以吹牛逼，下一个季度恒大发报表就可以改变之前的那种说“受到市场环境和网上公司不实谣言影响，9月份集团销售额下滑多少”完全可以改成说“因公司战略调整改期房销售为现房销售，10月份期房销售额暂时下滑多少，现房销售业务开始起步，同比增长300%，现房销售可大幅度提升价格，完成销售后预计可多产生××亿元销售收入”这瞬间就由“房子卖不出去”变成了“我想卖高价，不是我卖不出去，是老子不想卖给你们这帮穷鬼”。

但是忽悠傻子可以嘴巴一张就来，但是真要做是要真金白银的，我来给大家看下这二者模式的变化恒大所需要付出的代价。

期房销售模式下，恒大只要有土地，就可以拿去银行抵押融资，然后另外一边找总包来开始修建房子（只给很少很少的预付款，甚至无预付款总包全垫资），按照规范要求取得预售许需要工程投资达到百分之二十五以上，一般是主体结构的三分之一的，实际操作中因为某些原因一般几层楼开发商都会拿到《预售许可证》，这个时候就可以卖房收钱了，同时想办法搞定银行（之前的时候）快速放款，只要销售进度够快，一般几个月整栋楼的销售款就可以全部回笼，包括银行按揭部分。而工程款支付的还不到30%，而且恒大很多精装的大部分精装、绿化、外立面、配套、小市政、电力、消防·······付款节点基本都在1年后甚至是两年后，恒大再通过商票的模式顺延一年甚至真正付款节点在2-3年之后。那么大部分的销售款都可以挪用来去投资新的项目，就这样滚动开发，1元钱可以滚出1万块钱出来。

比如说销售额1亿元，3000万用于付之前的工程款，1000万用于人工、管理费的开支、1000万用于支付后续零星的工程款，还有5000万完全可以拿出来去买新的土地。这5000万在半年之内甚至可以带回来3个亿的净现金流，3个亿投入进去半年带来10多亿的现金流············在这种预售模式之下，开发商基本上做的是无本买卖，甚至上游买地的钱还可以找人投资，美其名曰：前融，拿到土地，还没挖坑房子都可以找人卖出去了，美其名曰：大单协议或者包销。

整个行业基本上就是一个滚动的金融工具，但是这种模式之下的最大问题是成本极高，总包层层垫资和商票要利润足够高，前融包销都是刀尖舔血的业务也要很高的利润。而之前房价飞速上涨，利润空间足够支撑开发商霍霍，大家都能赚到钱，这个雷同庞氏骗局的游戏还能玩下去，开发商规模飞速扩张。但是行业利润一旦下滑，销售一旦放缓，整个游戏就直接崩塌了，而且玩的越狠的反噬的越厉害，所有玩家都从这个游戏中抽资金，不会有人给你前融投钱了，总包和材料商不再垫资，没钱直接停工，监管银行收紧不让你把钱随便调，银行按揭放缓，大量按揭款没办法及时回笼。没有钱—工地停工—购房者不敢买房——没有钱——工地停工——·············一下陷入了恶性循环，一旦停工要复工保交楼，必须要有钱，没有钱没有任何人这个时候敢给恒大垫资干活，除非是显自己活久了，而恒大早就把项目未来的钱给透支了，没有新的傻子买房根本就没有钱。

所有最终恒大的保交楼口号除非有监管账户而且里面还有钱的，单纯口号绝对会落空。

而现房销售模式也亏恒大能说得出口，现房销售模式之前之前期房的所有资金流量池直接没有了。房子在取得竣工备案之前全是投入，除了银行融资没有任何的现金流入，除非开发商账面上趟着大量的现金，否则没有任何开发商敢做现房销售，包括现在的央企保利地产、中海地产、招商地产、华润地产都不敢说全部做现房销售，许带皮是真不怕闪舌头。

房子要取得竣工备案基本上你工程投入要达到90%以上，因为一旦竣工备案后总包这个施工方没有任何把柄可以要挟开发商，所以无论多好的关系工程付款没有达到80%以上没有任何的总包敢配合你做竣工备案，其他景观、电力、小市政、消防···········这些需要基本上非质保金需要100%的投入。

现在恒大是连收了钱的房子都没有钱去盖，结果他告诉你今后他要把房子修好了再卖，你有这个闲钱还至于期房工地停工吗？说这话就像是一个吃了这顿没下顿的乞丐指着前面肯德基给旁边同伴说，“我决定了，我明天要把全球的肯德基买了，今后鸡腿我们随便吃”

至于10年内转型新能源车，一个没有一辆量产车的人说这话就好比现在的朝鲜说“老子10年内就能打进华盛顿，解放全美国”一样可笑。

最近房产税讨论的比较大，我写了一篇关于其他国家房产税的文章欢迎大家讨论。

现在像恒大这类疯狂信贷扩张的企业最大的问题是什么？流动资金。

以前没完工的房子为什么停工了？是因为预收制下买房子的钱拿去补以前扩张时期和股东分红所积累的债务黑洞，也就是典型的寅吃卯粮。而现在没盖好的房子要靠更未来的预售制或者从金融体系拿贷款来支撑，三条红线全踩，举债这条路子走不通，就疯狂画饼卖连地基都没搭建的房子，反正总有不顾风险贪便宜前来接盘的人，相当于买打折房的人是借钱给恒大盖之前买房人的楼，不备案即便最终定性为非法融资也是有可能的，只是损失自担而已。即便如此另类融资，也不够续建半完工的房子，寅吃卯粮的游戏就玩不下去了。

以前人认恒大的牌子，还愿意垫资，现在信用崩塌，不管是施工方还是购房者，维权的维权，观望的观望，垫资和负债接盘是越来越难了，尤其是本来就不充裕的流动资金，先是规划100亿的特别分红，虽然被曝出后没有实施，之后又做出了优先偿还对外债务利息的决策，就差大声密谋了。

所以，这里面的逻辑非常简单，寅吃卯粮之后，现在没钱真正复工，信用崩塌也别想拿来更多的垫资，不要说未来的房子改为现楼销售的钱从哪里来，现阶段还没完工的房子能不能真的复工的钱还不知道在哪呢！处理问题也越来越接近旁氏化，总是寄希望于未来画的大饼来填饱今天的和昨天饿的肚子。