96年居民负债率3%,2019年是55.8%
谁现在还在让人投资买房,真的是坑人了。
改善居住不在其中。
90年代日本房地产泡沫破裂,至今已有近三十载,余波仍在,
其对日本民众生活的“破坏”,完全超过美国丢下的两颗原子弹。
空洞的数据网络上有太多;
但是鲜有人记录日本房地产泡沫破裂前的“盛况”,和泡沫破裂后的“惨况”。
因为这段历史写出来,字字映射当下,
而大多数人:选择掩耳盗铃。
1989年;梵蒂冈(欧洲小国)出台《日本游客静肃令》,纽约时报刊文《素质低下的日本游客激增》,巴黎香榭丽大街挤满“扫货”的日本大妈....
这些素质低下的“暴发户”日本人自称“欧巴桑大队”。
那时候,全世界都讨厌日本人,全世界又都想赚日本人的钱。
因为,1985年欧美发达国家受困于第二次石油危机,德日法英在美国纽约时代广场签下著名的“广场协议”,这一协议标志着日元在外汇市场疯狂增值(与美元汇率从240比1到120比1)
日本人的一块钱在国外可以当两块钱花了!
但这也造就了另一个弊端:
日本战后经济飞速发展全靠外贸拉动,
而如今汇率翻倍,出口价格也就跟着翻倍,
日本的外贸生意没法做了~
日本政府不能干瞪眼等死;
日本财阀们也不能等死;
怎么办?靠内需拉动经济!
但是内需无非“衣食住行”,
衣、食、行、日本群众都拿着更值钱的日元买外国货呀~
只有“住”—— 房子还得从本国买。
日本政府就“对症下药”—— 搞基建!搞房地产!搞城市化!
大量靠外贸起家的财阀,开始响应日本政府号召,进军房地产。
但很多人可能不知道;日本的法律居然认定“黑社会组织”合法。
随后地产商和黑社会组织勾结,不仅大肆通过非正常手段争抢拍卖土地。还是雇佣无业人士整夜排队扮演买房者,以此造成全民哄抢的忽悠浪潮,一波又一波地推动房价攀升,攀升,再攀升。
1987年,东京的房价涨了53倍。
日本政府尝到了甜头,认为这是刺激经济的绝佳措施。
政府与开地产商相互勾结,变本加厉的大肆疯狂炒房,上班族当心房价不断上涨,不得不忙着向银行贷款买房子。
1989年,日本东京房价成为世界第一;
把纽约、伦敦等国际大都市都远远甩在身后。
炒房热情极度膨胀的日本群众,开始相信日本即将超过美国,成为世界第一经济强国。
人们疯狂的涌入东京,把东京奉为“宇宙中心”,
哪怕那里一套80平米的小房子就需要5000万日元到7000万日元,
相当于日本普通人大致10年到20年的纯收入。
而根据当年的日本留学生所说,当时收入最高的兼职,就是替人去售楼部排队。
排一整夜队,挣2万日元(按照当时汇率,相当于2000元人民币),比普通打工要高出1倍。
而欧美国家同等的房子,大多只需要普通人4-5年纯收入。
反观如今,日本80平米的小房子,市价仅有当年的1/7。
6/7的亏损应当谁来承担呢?
还得疯狂按揭贷款买房的人来承担。
房地产泡沫,不是“你完蛋,银行跟着完蛋。”
因为日本的个人破产法并不是这样的:
有一天房地产泡沫破裂;波及到你的行业,你还不起房贷了,
不好意思,银行会收回并拍卖你的房子,将你的所有个人资产清空,
你将连“家徒四壁”都算不上,真正成为一无所有的流浪汉。
(需要注意的是,中国没有个人破产法)
当年疯狂的日本年轻人也没有意识到这一点:
他们疯狂透支消费、日本人成为当时世界上人均持有信用卡最多的国家。
平均每个日本年轻人持有6张信用卡,1989年日本全国个人金融消费高达170000000亿日元。
“月光族”一词,就来自80年代末的日本。
因为那时候所有年轻人都相信,自己手头的债务再高,也不可能超过继承父母房产的增值速度。
而日本中年人则热衷于更加浮夸的“投机行为”;
例如抢购法国的名贵葡萄酒,今年可能是1万日元一瓶,明年就会增值到2万日元一瓶。虽然大部分日本人并不喜欢喝葡萄酒,他们只是在做“击鼓传花”式的游戏。
(这一点上,中国中年人可谓有过之而无不及,P2P资金盘、区块链、私募基金玩得比巴菲特还溜,全民经济学家。)
1989年日本政府预测到危机可能:
随机推出消费税,房屋限购等一系列措施以期望遏制泡沫。 但日本民众哪里听得进去?
东京房屋限购令一出台,东京房价不降反升,因为房产被限购反而形成了“资源稀缺”,没有在东京买房者担心未来“将失去在大城市生活的机会”,而炒房者则乘机更加肆无忌惮的哄抬房价。
房地产超高的需求与回报进一步着刺激吸纳其他产业资金。
我在论坛中看到这样一段陈述:
笔者日本同学的父亲是一名工厂主,他将自己经营数十载的厂房卖掉后,雇佣几个中国留学生去帮他排队抢房, 他当时在埼玉县(相当于北京通州)抢到了一栋二层小楼,100多平方米,当时标价1亿日元,庭院除了能停一辆车以外,想种点花草都困难。从房子所在地乘轻轨到东京市中心大手町要1小时,从家里到轻轨车站需要骑车25分钟,或者必须让夫人开车送。
二十多年后,笔者当年为其排队买房的雇主,工厂已经没有了,他买的那些房子也都不值钱了。他的儿子告诉笔者,父亲早就破产了,如今人都找不到,兄弟三人只有一人最后上了学费低廉的国立大学,其余两人连大学都上不起。至于笔者朋友横田花1亿日元买的房子,他说:“目前残值大概只有数百万日元了,就是标出这样的价格,也不会有人来买。”按照1000万日元算,折合成人民币不过50万。但朋友还有贷款没还完,“贷款数额这个无形的数字压了我半辈子,到退休后,也依旧高悬在我头上”,横田说。
这位笔者感慨:1993年的时候,所有人都还不相信房地产泡沫会破裂,因为日本人多地少,高度的城市化发展必然让更多年轻人涌向城市。
但是他们都忽略了一点:
买房子的主力军本应是一无所有的年轻人,
但实际上购房主力军成了持有大量资金、来自各行各业的投机者。
庞氏骗局的精妙之处就在于受骗者永远看不到全局,
房地产这个无比巨大的“庞氏骗局”里,随着雪球越滚越大,能接盘的人越来越少,但想脱身的人越来越多。
而庞氏骗局最大的漏洞就是恐慌,一旦恐慌情绪蔓延,不理智的抛售行为将比滚雪球时来得更猛烈。
因为实体经济无法支撑如此大的泡沫,
或者换句话说所有人都对未来抱有美好憧憬去银行贷款参与投机,而房地产又没有创造出实际价值时,就会有越来越多的人还不起钱。
当银行开始出现大面积坏账、日本政府意识到了经济泡沫已经形成,开始急忙开始收缩货币政策。
然而,1990年1月12日,日股当日暴跌700点
恐慌情绪开始蔓延;
随后三个月时间,虚假的繁荣就被打回了原形,日本经济一退30年。
泡沫大爆炸后人们发现,原来东京那些新建的高楼住宅都是空的:他们既没有人住,也没有人买得起。
日本人相信的“经济神话”—— 因为日本人多地少,所以土地在日本永远不会贬值。
在现实面前显得如此不堪一击。
因为日本人忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。
换句话说:
有房子的中老年人越来越多,而需要买房子的年轻人越来越少,
而大部分年轻人也无需买房,因为他们可以继承父母的房产。
房地产泡沫,不管在哪个国家,都只会面对这个同样的现实:
所有人都在做着靠房地产一夜暴富的美梦,
但早晚有一天都会醒来,随着越来越多的人醒来,
局面将很难控制,
无论你是英国人、是美国人、还是日本人、
房地产泡沫伴随我们已有百年历史,
这是每个经济强国必须经历的过程而已。
部分引用自:
我发现,在知乎上讨论房地产泡沫似乎并不讨喜,高端人群社区真是名副其实。其实观察一下现阶段我国各城市二手房成交数据,几乎是全线暴跌,只是房子压在手里短期内不会变质,没有出现广泛性金融风险的时持有者也不会产生恐慌,所以房子在疫情期间还可以呈现出“有价无市”的状况。
但是疫情过后是全球范围的经济衰落,届时还有多少人熬的过去呢?
看了一下所有反对声音:
大致都是用一些滑稽可笑的诡辩手段:
1.“房价上涨即成现实”论:
房价2008年就开始涨,写这篇回答的时候房子也在涨,所以我是应该等房子事实上暴跌了才能站出来说?
2.“国家鼓励房地产拉动经济”论
拜托请不要把地方政府和中央政府画等号。卖地的钱进入地方财政收入,卖多少地、地卖多少钱是地方政府进行拍卖,开发商竞拍,地方政府主导,房地产商参与。
3.“深圳房价代表全国”论
深圳房价可以一枝独秀,因为深圳河对面的香港房价是宇宙第一,就因为深圳承接了大量在香港人口,所以全中国的房子都和深圳享有同样的区位优势?
4.“今天不买明天买不起”论
这个问题纯粹是个人收入焦虑,现在的中国贷款买房的年轻人都在担心“收入跟不上房价”,但是他们在新冠肺炎疫情之前,从来没经历过“没有收入还房贷”的恐怖。不贷款买房只是代表你没有房产证,贷款则表示你多年打拼可能付之东流、房子一夜之间消失、征信被拉黑... 例如新闻上说疫情期间房贷可以缓交,但各位去看看相关问题下,又有谁实现缓交房贷了?缓交半个月 ≠ 不交哦
提醒一下,中国没有“个人破产”相关法律,银行也不是慈善机构,你失业破产了他们只会根据合同把你的房子拍卖掉,至于你滚去流浪街头还是自寻短见,他们都不在意的。
作为新媒体从业者,
我最为反感的就是“洗脑式”营销,
偏偏运用“洗脑”营销最多的就是房地产商,
一是因为他们有钱,二是因为这行暴利,
就像哄骗中老年人吃“X白金”一样,
开发商们通过广泛的“洗脑营销”让所有高位买房的人形成一种魔幻的群体麻痹感:
“我的房子值钱”
“那为什么你的房子值钱?”
“因为开放商说他值钱。”
“我觉得这房子不值这个价。”
“那你是不懂,我的房子有X配套设施,X交通枢纽,X学校,以后是X市核心功能区...”(把开放商宣传的那一套全部背出来。)
当局者迷,旁观者清。
讲一个案例吧:
我曾经亲眼目睹、用舆论攻势哄抬房价的恶心手段:
某沿海二线城市某地段被划分为国际物流港,做外贸的人知道那个地方就是个仓储中心,没必要去开车几小时那里办公,更没有外国客户,但是普通群众(韭菜)不懂呀。
当地地产老板利用当地电视台和自媒体疯狂鼓吹xx区紧邻“国际自贸区”,他们将要打造“国际化新城”——配套“规划”国际学校、跨境自贸城、欧式度假景区等等,
花几千块钱请电视台做一期采访节目,再花一两千块钱请当地公众号写软文。
最骚的是请来一群“洋大人”(留学生)配合做采访素材,让这些外国小伙子在镜头面前吹嘘:“XX国际新城各种现代化,各种优秀,以后会有更多国际友人来定居,还要让我们国家更多的人来中国看看”。
(B站上这也是个烂梗——“财富密码”,洋大人在中国随便夸几句中国的好处,就能获得大量关注,轻松致富。)
不得不佩服房地产商这一手营销策划;一时间该地段“洛阳纸贵”:
持有资金的中年人并不知道白人也有穷人,留学生也会收钱办事。他们只懂“崇洋媚外”,却不知道大部分西方国家同类的房子比这便宜多了~
他们只知道买了这里的房子,自己的孩子就可以就读“国际化学校”,可以和大量外国人为伴,未来自己可以生活在“国际化社区”,而且大量有钱的外贸人才和外国友人会来接盘,该地段增值空间爆棚!
结局当然是凄惨的:
当年该地段房价飙升至五位数,是市区平均房价的一倍。房地产商赚的盆满钵满,快速离场。一场营销可能投入不过几十万,让整个楼盘多赚了小几千万到几个亿吧。
随后“自贸区”建成,所有人才发现,那个地方不过是个火车货场,所谓的“外贸中心”也不过是个办公楼,老外和外贸人员也不会跑到市郊买房子,所有之前的“承诺”不过是一句空谈。
但是你能告房地产商虚假宣传吗?
别人只是给你画了个大饼,至于你的接盘侠来不来,不是房地产商们操心的事情呀~
别问
问 就是美国加油南波湾 世界最美风景线