2020适合买房吗？ 第1页

大家好，这个问题的回答让我收割吧。

我国房地产已经超额完成了其历史上使命，目前所起的作用已经不是正激励，而是副作用。

一句话：房地产已死！

先说热点新闻：国家电网宣布完全清退房地产业务。

主要两点：

1、中央开始逐步清退房地产对主要央企的绑架，这其实和国家更换经济发展引擎的战略相一致，房地产作为弃子已经越来越明显。

2、并且特意强调要聚焦主业，加强对卡脖子技术攻关，这是再说“科学技术是第一生产力”而不是混凝土是第一生产力。

对了，放开房地产不是利好房地产，现在锁住房地产才是在保护房地产，放开后让自生自灭呢？想兜住房地产，想都别想，没人会拿中国的未来换某些人一时的幸福。

对于我们国家，要做的事情，比如发展实体经济、提升科技竞争力、吸引并留住外资，这些都与发展房地产相违背。

（本回答为最新更新版本，字数奔向1.5万字了）

目前形势非常糟糕，我国的各种问题汇聚在一起和国际问题出现了共振，形势会向何种方向发展还不能判断。

我国的几大问题是：人口老龄化（基本盘）、产业亟待转型升级、房地产泡沫、中美冲突、世界工厂危机、企业和政府债务问题。

国际的主要问题是：原油冲突、美股泡沫、债务危机等。目前来看，各种问题由本次疫情一起给触发了，叠加起来的风险能量极其巨大且没人可以估量。

所谓的放水，只是某些人在自欺欺人，房地产不崩、阴跌就算最好的结局了。

看过央行和住建部最新讲话以及zzj会议公告，就知道当前最重要的是保中小企业、保就业。中国的中小企业才是就业率的基石。

现在有人拿某些地方房市看起来不错就作为房价还会涨的理由，大错特错，因为大部分人是不明真相的群众。07年大盘6000点还有股民杀进去准备大干一场，结果“被”大干了一场。

还有什么人说本次疫情凸显了有一套房的好处，敢情您是不是北上广深都得有套房子，而且武汉、成都和西安等区域中心也得有套房子。因为你不能判断这样的灾难在哪儿发生，为了确保以后无论走到哪儿都有个安全屋，还不把你累死。

最搞笑是福建某市，看多者言必称福建所有富豪都喜欢厦门，按照这个推论，全国人民都爱北京和上海、全日本都爱东京、世界富豪都爱纽约，但也不见纽约涨破天。对了，东京直到现在还不及90年代最高点。

富豪不是慈善家，他们更多的是锦上添花，大难临头也是最先抢跑的。

也别拿七省25万亿说事儿了，全国100万亿在我看来也就那么回事儿！

前些天，第一财经发布了一篇题为《7省份推出25万亿重点项目，这一轮基建投资新在哪里？》，然后不少朋友坐不住了，纷纷咨询我：“如何看待25万亿投资计划？”，也有不少看多房价的朋友纷纷给我留言：“打脸了吧，这不开始放水了，还是25万亿哦！”

下面让我们看看这数据是不是真的值得我们为之沸腾！

2020年，以下七省市政府投资计划：

1. 云南省发布525个重点建设项目，总投资约5万亿元，2020年计划完成投资4400多亿元。
2. 河南省发布980个重点建设项目，总投资3.3万亿元，2020年计划完成投资8372亿元。
3. 福建省发布1567个重点建设项目，总投资3.84万亿元，2020年计划投资5005亿元。
4. 四川省发布700个重点建设形貌，总投资4.4万亿元，2020年计划投资6000亿元以上；
5. 重庆市发布1136个重点建设项目，总投资2.6万亿元，2020年计划完成投资3476亿元。
6. 陕西省发布600个重点建设项目，总投资3.38万亿元，2020年计划投资5014亿元。
7. 河北省发布536个重点建设项目，总投资1.88万亿元，2020年计划投资2402亿元。

以上七个省市的总投资和年度投资总和计算如下：

• 总投资 = 5 + 3.3 + 3.84 + 4.4 + 2.6 + 3.38 + 1.88 = 24.4万亿
• 年度投资 = 4400 + 8372 + 5005 + 6000 + 3476 + 5014 + 2402 = 34669亿

2019年，以下七省市政府投资计划：

1. 云南省发布1033个重点建设项目，总投资约5.5万亿元，2019年计划完成投资5125.8多亿元。
2. 河南省发布910个重点建设项目，总投资3.1万亿元，2019年计划完成投资7939亿元。
3. 福建省发布564个重点建设项目，总投资3.8万亿元，2019年计划投资4538亿元。
4. 四川省发布700个重点建设形貌，总投资4.6万亿元，2019年计划投资5700亿元；
5. 重庆市发布743个重点建设项目，总投资2.2万亿元，2019年计划完成投资3459亿元。
6. 陕西省发布600个重点建设项目，总投资4万亿元，2019年计划投资4919亿元。
7. 河北省发布400个重点建设项目，总投资1.95万亿元，2019年计划投资2109.3亿元。

2019年以上七个省市的总投资和年度投资总和计算如下：

• 总投资 = 5.5 + 3.1 + 3.8 + 4.6 + 2.2 + 4 + 1.95 = 25.15万亿
• 年度投资 = 5125.8 + 7939 + 4539 + 5700 + 3459 + 4919 + 2109.3 = 33791.1亿

可见，今年的投资计划和去年相差无几。

没什么新故事，都是老剧情！

其实，细看这些数据，准确性都让人怀疑。比如福建省2020年发布了1567个重点建设项目，总投资3.84万亿元；而2019年仅发布了564个重点建设项目，总投资也达到了3.8万亿元。2020年的重点项目几乎是2019年的三倍，但是总投资额居然相差无几。

其实，看这些计划没什么用，无论投资额度多么惊人，只要不能落实，就是纸上谈兵。

如此庞大的投资额度，只要中央从水源端卡住银行放贷和限制地方政府放债，再漂亮的计划都是空谈。

有的地方想越线，不是也被叫停了么？比如驻马店因为降首付被省政府约谈，要求其“提高政治站位，坚决贯彻党中央、国务院决策部署”。

很多人担心地方和BJ的矛盾，难道你们是忘了ZD自信了吗？小虾米就别想着对大鱼抖威风了吧。

大基建不大基建，关键看谁放话，目前为止，上面还是比较稳的。

为了保经济，未来确实会适当放水，但是想流到房地产，我看机会渺茫。

写在前面：关于学区房和人性详见文末链接。

关于房价下跌可能会导致人们不还贷的风险，对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用。

尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。

向上爬，难比登天；向下滑，顷刻之间。

而且，房价即便下跌，最多也就回到15年，并不是所有的购房人群都会被跌破购房时的房价。而且，为了对冲某些高位接盘的人不舒服心理，国家会通过LPR实时调低房贷利率，减少房贷压力。

关于银行坏账，90年代什么个情况，可以自行重温一下。

为什么不会继续走房地产老路了？

已是危房一座，你还继续加高，那不是嫌自己以后死得不够惨么？

为了说服各位读者，且看侠客岛——《【解局】放水？加杠杆？楼市松绑？不要想多、想偏了！》一文：

各位想想，房子是用来干嘛的？归根结底是用来住的。或是满足实现置业梦想的刚需住房需求；或是满足想住新房的改善性住房需求。
不过我们也不得不承认，房子的属性不只居住这一条，它还有投资和金融属性，房地产市场的投资和投机行为便由后两个属性引发。
但是，如果投资需求和投机需求太大，拉动房地产价格过快上涨，人们就会不把房地产市场当作消费市场而是当作投机工具。
此后，全社会的资金将一拥而上，疯狂追逐短期内的高收益率，却迫使其他行业甚至是代表先进生产力的高新技术产业处于资金干渴状态，限制产业迭代发展。
对个人而言，一切养老、教育、医疗、娱乐、出行需求都要为买房让路，榨干6个钱包才能供起一套房，不乖乖勒紧裤腰带还能咋整？如果房地产发展这一步，那就离题太远了。
因此，经济发展出现了下行压力就要松动房地产吗？万万不能。如果为了短期增长数字好看，就轻易松绑房地产调控，不仅会导致宏观杠杆率进一步攀升，也不利于民生改善和创新升级。
更重要的是，房地产行业快速发展阶段结束后，如果再度出现大幅过剩，积压的问题和矛盾消化周期只会更长，消化难度只会更大。饮鸩止渴绝非良方。

对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，你们根本不懂什么叫利益集团，我送你一句话：

只要锦绣山河在，物质名利还复来。

最近几年，年年都在强调“住房不炒、稳房价”，字虽相同，但，涵义似乎变了：

18年前，住房不炒、稳房价是说给老百姓听的：“老乡，莫慌，房价不会涨了！”

18年后，住房不炒、稳房价是说给房地产听的：“老总，莫慌，房价不会跌的！”

当曾经的引擎变成现在的刹车片，那就是时候换个引擎了！

本次疫情影响很大，有多大呢？且看国家层面的会议论述：

最新用词是“努力实现”（连续两次zzj会议都是用努力实现），一周前，我们的用词还是“都要抓好”“都要完成”。

用词的变化充分说明了本次疫情的严重性。

而且，强调了“优先保障在全球供应链中有重要影响的龙头企业和关键环节恢复生产供应，维护全球供应链稳定。要支持出口重点企业尽快复工复产”。

可见国家层面也注意到了本次疫情对世界工厂的巨大影响，目前想要千方百计缓解本次疫情对世界工厂的负面作用。

本次疫情，从国家角度来看，国内消费层面的打击是暂时的，疫情过去可以马上恢复，但是如果打击了国际资本的信心，造成国际资本出逃，将是不可逆转的。

供应链走了就走了，不会立马回来，有的也许就不会回来了，而且要是富士康这样的公司转移他处，将会连带供应链上下游的公司成批量转移，所造成的影响不可想象。

我曾多次谈及了疫情多世界工厂的影响，当下，我们必须救世界工厂，而且要争分夺秒，没有时间容得我们去浪费。

在我们产业升级还没实现之前，世界工厂无论如何都不能失去，必须帮忙争取一点时间，帮忙顶一阵子。

1、关于放水：

2008年，我国GDP为31.92万亿，M2为47.5万亿，M2/GDP比值为1.49。

当前呢？2019年我国GDP为99万亿，2020年2月末M2为203.08万亿元，同比增长8.8%，M2/GDP比值为2.05。

说明过去11年，我国放水速度高于经济增长速度，这也不奇怪，过去十几年投资在拉动经济增长方面占有很大比重，尤其是08年以来的大基建建设。

和全球主要经济体对比中发现，我国过去二十年M2/GDP比值领先全球，不过值得注意的是，最近两年我国M2/GDP比值出现了“调头现象”，说明国家也在尽力控制M2的增速，不然M2/GDP比值不会减小。

2015年1月至2020年2月的数据显示，M2增速自2009年高点之后，一路下滑；M1增速在2008和2015年有个猛增的过程（原因大家都懂），M1增速自2016年高点也一路下滑。

最近几年M1和M2都保持平稳状态，主要原因还是因为我们的M2足够庞大了，蓄水池容积有限，不存在大放水空间，否则难保恶性通胀。

总的来说，适当增加市场流动性，降低中小微企业的融资成本是必然选择，因为保中小微企业就是保就业。当前最重要的就是保就业，从zzj、gwy等会议来看，高层对保就业的意见是绝对统一的。

2、关于烂尾：

需要关注的是：截至目前，开年前40天房地产企业破产了96家；去年，约8个月时间房地产企业破产了252家。今年的破产速度是去年的2倍有余。

对于一些朋友，尤其是买了期房的（尤其是地方性小房地产公司的项目），你不但要关注疫情、还要关注就业岗位稳定性、更要关注你的房子会不会烂尾！

未来几年，房地产热门词汇必有一个是属于“烂尾”。

3、关于房贷利率：

我曾在旧文《房市漫谈之武汉，2020年适合上车吗？》说过：

房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 利率加点。过去数月的LPR数据显示，1年期的LPR已出现多次下调，5年期的LPR也下调过一次。而且不仅新房的贷款利率和LPR挂钩，曾经的贷款也将和LPR挂钩。参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。

昨天，央行公布了最新的LPR数据，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。

疫情只是加速了房地产的没落，根本因素还是人口老龄化和即将负增长、经济发展拐点到了以及放水空间也没了。

去年我就得出一个观点：房地产已经大结局了。

本次武汉Yi情更加说明了，我们还有很多很多的不足。

老生常谈的引以为豪的最全工业门类，如何呢？

如果水平只有60分（百分制），门类再全也没什么用。

我们的医疗水平、科技水平、工业制造水平，还不够优秀，不能在全球形成集团竞争力，急需转型升级。

接下来10年，将是我国转型升级的黄金时间。

如果继续沉湎于过去的激素经济发展模式，而不是实打实的推动产业升级，那么请珍惜当下的美好时光，因为最艰苦的岁月还在后头。

以下为长文分析（分享过多次，老读者可以略去）：

泡沫经济（房地产为首）和国运相比，根本就不是一个选择题。

当年日本泡沫经济爆炸的年代，泡沫炸裂，全国房价立马自由落体。但是，别人泡沫经济的同时还培养了一众全球极富竞争力的跨国公司。汽车、制造业、高端材料、电子产品等等……

我们现在有什么？……

保汇率还是保房价？

根本不存在这样的选项题，当然是保汇率了。汇率崩了，人民币还能国际化？几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，一带一路再成功也是给美元做嫁衣。

当下的中国无非就一个优质资产：人口。

这又可以分为世界工厂和14亿消费市场。

世界工厂方面，欧美完全可以扶持以越南和印度为首的新兴经济体稀释甚至取代掉我们世界工厂地位。

14亿消费市场，同样在扶持东南亚和印度发展的同时，也相应的培养了消费市场，东南亚加上印度大概20亿人口，虽然现在消费能力不及我们，但是潜力相当可观。

估计看到这里有人会骂我越吹印吹，且慢。我说的是欧美会培养越南和印度取代掉我们的功能，并不是说欧美会培养一个强大的越南或者印度。相反，强大的越南和印度并不符合欧美国家的核心利益。

当下，川普打击我们的供应链，可以说就是抓住了世界工厂这个命门。目前不少产业链确实在往东南亚和印度搬迁。

有不少人言必说中国劳动力多么优秀，我就不懂了，流水线上的工作有什么高端可言的了？还让你们生出贵族感了。这不，vivo印度国家公司CEO（中国人）说：“印度工人效率近中国人的90%。”

我们的当务之急是急需产业升级，以便在高端行业形成全球竞争力，赚世界的钱。

影响房地产最根本的还是人口，人口多么严峻呢？

到2050年可能就减少两个亿人口到12亿总人口；到2100年可能人口就腰斩成为了7个亿人口。

具体分析如下：（注：不可抗因素，此处删去数百字！上图被除数有问题，但是趋势反应是无误的。）

以下回答初稿写于18年年初，终稿写于19年年初。

记住我的ID，估计不少人也眼熟了我这个ID了，我可以说是知乎近半年内房地产行业最强大的空头（18年年初我就开始说房价到顶了，一直到现在），近半年最高赞房地产相关回答，我的贡献值应该是名列前茅的了。

与其他空头或多头不同的是，我不像某些人全凭脑颅臆想，或则单凭某个城市以偏概全、一叶障目 不见泰山。

房地产已是落日黄昏，理由如下：

（注意，本文有更新，是大家所关心的房地产会不会放水的问题！！！）

（注意，本文有更新，是大家所关心的房地产会不会放水的问题！！！）

（注意，本文有更新，是大家所关心的房地产会不会放水的问题！！！）

论点一：房价的两次飞跃以及有限的城镇化空间

全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。

下图为一线城市——“北上广深”2002~2017年住宅商品房的销售价格走势图（注：数据来自国家统计局），统计局的数据比较保守，和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此，还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州，基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，北京和上海不用多说，全国唯二，广州没法比；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。

两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下，本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的，全国的数据可以参见文章——【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要。

下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图，数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2017年我们国家的城镇化率是58.52%，而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下：

2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；

2017年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11亿；

10年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均居住面积为22.6㎡，2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡；

由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡；

两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为：

75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡；

这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

可是2015年的时候，我们国家的城镇化率已经到了56.1%，要知道发达国家的城镇化率是70%，目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。

但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文——《站在2019年看——中国房地产最后的五年》，我们可以合理的得出一个推论：2025年后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

论点二：人口老龄化加剧

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析：

1、婴儿潮

新中国建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于2000万计，如下图所示）：

第一波婴儿潮：1949-1958；

第二波婴儿潮：1962-1975；

第三波婴儿潮：1981-1997；

（注：3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）

以结婚年纪来算：

据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则：

1997+26=2023；

以读书时间来算：

考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25.5岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作1.5年后开始买房（为什么研究生是工作1.5年，因为研究生工资高、加速度大），那么：

1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；

这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。

以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。

2、人口老龄化

中国人平均寿命是75岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：

1949+75=2024；

1975+75=2050。

2024～2050必定是我国最艰难的时间段，因为这27年间，每年我们国家都会逝去大约2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万，19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万（几无可能，必定少于这个数），则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长。

2022年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出生人口约为2000万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

但是把时间线划到2024年呢？这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”，亦即2025年后，和我推算的2024年基本吻合。

有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”；

那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了75年，长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

总结：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。

论点三：房产税的使命

房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流；所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。

2018年全国卖地收入为6.5万亿，而全国房地产总值450万亿；为了弥补6.5万亿的卖地收入，房产税就是一个答案。试想一下，只收1%的房产税，就是4.5万亿收入。当然房地产在中国经济中的比重绝不是一个卖地收入就能解释清楚的，也不是简单的数学计算就能划等号的。但是这里只是提供了一个分析和思考的角度，方便读者理解。

房产税有两个作用：

一是降低甚至除去房地产的增值属性，想稳赚不赔，做梦，因此会逼迫一些囤房（炒房）的人主动卖房，会极大增加市场房屋供应量；

二是降低地方政府对卖地的依赖，彻底解决土地财政尾大不掉的问题！

论点四：所谓的放水

首先是“放水”，很多人都不懂信用货币就在那里喋喋不休说什么印钞，真是搞笑。

那就看看你们所说的放水吧！

最新新闻“央行发布了6月份金融数据，中国6月货币供应量M2同比增长8.5％”，下图为历年货币供应量，看历年趋势（红线），央行是在放水还是缩水一目了然。中国要想超过美国，我们的人民币就必须在国际市场相较于美元不说超过，也必须旗鼓相当，如果一个国家随意放水，人民币就休想国际化，人民币不能国际化，中国就不可能超越美国。以后，人民币追求的是稳定稳定再稳定，为国际化推广创造条件。一个不靠谱的货币是得不到国际市场认可的！

房地产不会作为短期刺激经济的东西，长期也不会！

有通胀就有通缩，目前，有可能会滞胀甚至通缩哦！

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数日前，央行行长易纲在中央核心刊物《求是》杂志上发表《坚守币值稳定目标 实施稳健货币政策》的7000字署名文章，接着各大主流媒体争相转载报道。值此这“百年未有之大变局”时刻，想必这篇文章不仅仅是为了纪念央行成立71周年所写的祝贺词，而是大有所指的，因此这篇文章的个中韵味还是很值得人们认真思考的。

在文章中写道：“守护好老百姓手里的钱，保持币值稳定，并以此促进经济增长，是货币政策的使命。”并且，易纲表示，不能让老百姓手中的票子变“毛”了，不值钱了。如此看来，话已经说的很直白了，这些话当然不是说给老百姓听的，或者说表现上是说给老百姓听的，实际上是说给那些寄希望于央行放水的人听的。

当前，很多地方政府因为大修基建刺激经济搞得债台高筑，寄希望于央行放水再拉升一波房价，好让地方政府卖地赚容易钱，因此地方政府是希望央行放水的；再次就是房地产行业也殷切希望央行放水，毕竟他们直接利益相关。可惜，他们呼天撼地，央行还是顶住了压力，只是象征性给降了5个基准点，说这是杯水车薪，一点也不为过。

央行是不想放水吗？当然想，但是不是给房地产行业放水，而是给实体行业输水！但是由于层层截流的问题，即便放水，也没有多少资金流向了实体经济，如果不能流入实体行业而是肥了某个行业，放水只会适得其反。

从央行行长易纲这篇文章可以得出一个结论，那就是寄希望于大放水的人可以断了这个念想了。

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论点五：中国目前的困境

我们国家的经济目前很尴尬，高端制造业等等，反正是高端的利润大的，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。

实话实说，今年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了14亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是14亿的市场，东南亚6个多亿的市场也在冉冉升起，印度13亿肥沃的市场也在蓄势待发。

注：以下 { } 内容为更新部分

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现在讨论房地产问题，我发现有很多朋友还是比较孤立的看待我们国家所面临的问题，而不是站在全球的角度看待问题。现在经济全球化了，毫无疑问，竞争也是全球化的。

如果孤立考虑中国问题，那么不用说，高层肯定是希望房地产软着陆的，没有任何一个国家希望经济硬着陆，比如曾经的日本，他们难道不希望上个世纪90年代的日本房地产泡沫软着陆？还不是因为外部环境不允许！现在，我们的情况也是如此的，中美冲突的当下，以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了！

请大家记住，这是一个互相竞争的世界，而不是什么和谐的地球村。比如，很多人瞧不起越南，说起劳动力就说我们国家的劳动力如何优秀，技术如何熟练，其他国家劳动力替代不了。但是，实话实说，流水线上重复的动作到底有哪门子技术可言啊。

就拿三星手机来说吧，如果孤立的从我们国家的市场来看，我估计很多人得出的结论是：三星已经破产了或者说不行了！因为三星手机在我们国家的市场份额基本上可以忽略不记！但是，殊不知三星手机依旧占据全球市场第一的份额。真的不是没有中国市场，其他公司就玩不转、活不了了。抛弃致命的狂妄自大吧，脚踏实地砥砺前行才是正途。

而且，目前三星一半以上的手机是由越南工厂生产的，越南工厂的工人是谁？越南人！三星最大的智能手机生产基地就设在越南，年产量达 1.5 亿台左右，约是其整体产量的一半。目前，三星在越南已经拥有智能手机、电视、家电工厂。这些工厂里面流水线上的工人不都是越南人民吗？当然，也包括印度，殊不知国内的小米、VIVO和OPPO等公司也在印度设厂生产手机了。而且，苹果计划在2019年从中国转移iPhone生产线，比例最高达到30%。什么劳动力素质不可替代，那只是用来安抚老百姓的谎言罢了。

最可怜的是依附于这些手机制造厂的员工，因为工厂搬迁出去，他们的工作机会就没了。有个数据，外资给中国提供了大约4000万的就业岗位，如果在算上配套的供应链上的公司，估摸着有一个亿以上的就业岗位。大公司搬迁走了，意味着供应链上的公司也会跟着搬走。这也是最近几年国家号召青年回乡创业、乡绅回乡投资的原因，城里没你的就业岗位啦。而且，国内的不少企业也搬迁到越南了，这是没办法阻止的，因为我们的配套企业不搬过去，三星以及苹果等公司可以找其他供应商代替，那么我们的配套公司就会慢慢被市场淘汰掉。

而且企业搬迁出去会给当地培育相应的产业和本土企业，他们以后就是中国企业的竞争对手。比如三星供应商在越南的本土化率已经从2014年的35%提升到2017年的57%，可见越南的整个电子产业都被三星给带起来了。

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在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？我在曾经推送的旧文——《请，追求“自主可控”的人生！》——说过：

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。

对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU芯片、操作系统、高性能材料等等。不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在“中兴事件”和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。

要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？

本部分为节选，全文4~5千字，全文请看《【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演！》

结论

房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之待接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。

人口都要负增长了，还谈什么接盘侠啊，所以理由一pass掉；当前经济的窘境不用我多说了吧，再次pass掉理由二；会不会大放水呢？看过本文应该没这个疑问了吧。

基本面结论：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出，且别寄希望于城镇化。放水是不可能放水的，即便放水也不去给房地产（目前房地产信贷等融资手段收缩很严峻）。

房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后回光返照式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。

对于手头有投资性房产的人来说，接下来的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去，必死无疑。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点，五年之后，房地产就是马云说的“白菜价”。

五年之后呢？

五年之后没多少人谈房地产了，而是更喜欢聊医疗、养老和教育！

以上五个论点，是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻，请别浪费时间辩驳了，只增笑尔！

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

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大家看空的原因可能是。瘟疫影响经济。经济不好，年轻人不去城里取暖。年轻人不在城里结婚，甚至不在城里租房，房价一定下来。

-------- 这个逻辑是没错啦。但是你们没注意到七万亿放水了吗？最理想状态是，放出来的水都到了穷人手里，买必须品了，快速消费品价格上涨。穷人人均得到的钱，反正买不起房子，所以房价不动。夸张点，肉价翻了十倍，房价不动，这不就相当于：房价暴跌了。所以你现在买，最差是一两年房价不见涨。跌是看不到了。

--------- 但是！上次放水，上上次放水，你见穷人得利了吗？所以，有钱人拿到更多的钱做啥？现在有钱人的钱要弄到外国去还真难，出去了还叫你老实弄回来。不信你问撕葱他爸。所以，有钱人的钱派啥用场呢？见不得光的放地下室发霉，能见光的，最抗通胀就是买房子了。所以，你后头几年，最可能见到的就是，工资没涨，房子涨了。

--------- 我这是对手里有首付款的人来说的。你没首付，到我这里来找安慰是没有的。我只谈风险，不提供安慰剂。