郑州推出楼市新政 19 条，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，还有什么值得关注信息？ 第1页

作为第一个放开的省会城市，郑州真的崩不住了。

之前调控是防止房价过快上涨，现在应该是防止系统性风险了。

不过这次即使放松到这程程度，郑州依然在短期内无法阻止下跌的趋势。

注意，我这里说的是下跌的趋势，而不是发了政策就会涨。

没脑子想进去抄底的，郑州能让你认识什么叫作接飞刀。

新老韭菜一起割，只是发布政策者的幻想。

现在基本面已经破了，郑州去年大水、疫情之下倒了多少小餐饮、个体户、小企业。

他们一直以来是购房的主体，现在他们手里没钱啊，新韭菜和老韭菜一起割又有什么用呢？

最关键的是，郑州库存明显高，高得离谱。

现在这一枪大约只是试探，如果没有强烈的舆论反弹。

未来郑州还将会推出更多的刺激政策。

现在的房地产远比2008年来的危机更大，2008年出了一堆政策在短期内全部失效，甚至有人喊出了买房就是爱国的口号。

现在房住不炒的大环境下，应该不会有人敢这样喊了吧。

郑州还是在用老办法解决新问题，可关键是以前的老办法相当于吃春药。

身体健康，春药尚有刺激的作用。

可现在是病入膏肓，给只剩一口气的病人喂春药，这是加速死亡等着后面的炸尸嘛。

现在房地产的问题，是收入的问题，是分配的问题，是信心的问题

就不是信贷的问题，不是资格的问题

有钱人发现屯房再多，只能珍藏一生，还要被收房产税的时候，他还会买嘛

当没房或想改善的人群，穷其一生也买不下一个卫生间的时候，他除了躺平还能干嘛

一个小餐馆的破产，是一个家庭20年积蓄的灰飞烟灭

是好几个员工的批量失业，无论是大水，还是疫情

这几年我们生活的特别艰难

就不要在这个时候强刺激了，真的没用的

我们不想吃春药，我们就想吃顿烩面

不用加多少肉，能吃饱就行。

是房住不炒还是走涨价去库存的老路就看这一凿子了。

因为这类政策最重要的是从来不在政策本身，而在它起到到“示范意义”进而对全局产生的影响，以目前的状况来看，房地产这个夜壶是又被提起来了的。

一、郑州救市19条代表着什么？

在郑州房地产新政中，发布方细心地讲救市政策的方向分为了四大块，即对应着救市的方面，也对应现实的需求。

第一块，扩需求，变现放松“限购”。

（一）保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

这个点相对常规，说的是吸引大学生落户，实质为的是大学生背后的“六个钱包”，试图通过绑定大学生来锁定其家庭的六个钱包。

（二）为外来务工人员置业提供便利。外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

和（一）同理，吸引外来人口，结合前段时间有传闻郑州决定扩张“购房圈子”的消息，在后续这个消息被落实的情况下，这意味着郑州将会从周遭市县里吸纳走更多优质资金，通过附近城市的人口增量来实现需求的扩张。

（三）满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

和（一）和（二）在增量需求上做文章不同，这条是在郑州已有的存量市场上做文章，对于家庭老人来郑可以新购一套房产，在老人不存在持续还款能力的时候，本质就是鼓励家庭借用老人身份去投资房产，创造需求。

（四）支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

可能这块大家看得还有些疑惑，如果是“卖小买大”的改善型需求的话，在卖小的过程中不是会出现房地产库存的上升吗？

其实在实操活动中，卖小买大一个是更新了家庭的负债来接盘现有房价，另一个并不是所有人都会选择卖小换大这个操作的，这跟以旧换新的家电下乡模式一样，都是为了创造新需求。

第二块，改善供给。

（五）稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

说白了就是稳地产商，通过人为调整供给来制造短期的供需失衡，然后在土地竞拍保证金和土地出让金方面给的政策就是给房地产加杠杆，降低他们资金压力。

（六）完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

这条看上去似乎很好，“不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案”看上去是很符合房住不炒精神，但大家不妨看看第10条写的是什么。

“对销售限价给予一定比例的上浮”。

似乎有那么点人为涨价的意思。

（七）严格落实房屋预售制度。按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。

看上似乎变严了，实际上取消了“正负零”的相关政策，变现是放松了的。

（八）加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，当事人另有约定的除外。商品房实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。

这里其实隐藏着一个资金的错配，但大家不需要去理解这个点，就字面意思来看，给的方向就是给房地产商开便利之门，用尽一切办法降低房地产预售之前的所有资金门槛，给予房地产商最大的便利。

（九）完善公共配套和基础设施。优化商品住房项目配套设施，在各类产业集聚区、32个核心板块、小微产业园、众创空间、孵化器等产业发展区域，对已建成项目，通过增加优质学位、建设医疗圈、改善交通出行等措施，补齐公共配套和基础设施短板；对未开工项目，增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。

这块理解很简单，就是利用辖区内优质学位这个指挥棒来吸引更多人买房，比如说对现有的学区进行划分，将那些学区尽可能地覆盖到“新房”，然后通过基础设施建设的完善来吸引人上车接盘。

（十）提高商品住宅品质。落实《河南省绿色建筑条例》，严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。

其它都是虚的，对销售限价给予一定比例的上浮正着说就是“涨价”。

买涨不买跌，有点那么涨价去库存的意思。

然后是第三块，放宽信贷。

（十）给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

银企对接，就是为了保障房地产的资金安全，也就是正儿八经的救房地产，只是不知道这块会不会突破三道红线的限制。

这块是很重要的。

在有资金支持的情况下，即使是恒大也是能活下来的。

（十一）降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

下调贷款利率鼓励赶紧上车，然后针对那些存量市场进行信贷放宽，通过执行“首套房贷款政策”来鼓励那些“家有余财”的家庭去上车。

（十三）推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

就是想办法降低开发商成本，如果再深一点的话其实作用到实际就是要求银行对房贷审核进行放松不去查询来源，方便那些经营贷上车的模式。

接下来是重磅的第四块，货币化棚改。

（十四）推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
（十五）促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

这算是把货币化棚改的传闻以文件形势给落实了，关于货币化棚改方面的相关内容，建议大家去回顾我上篇“谁打响了房地产救市第一枪”那篇。

不过结论是很清晰的，说白了就是“创造需求”来营造房地产市场繁荣的假象。

二、郑州救市会带来什么？

首先需要明确的一点是

在郑州现有的救市政策下，郑州房地产迎来小阳春目前来看是板上钉钉的事情了，但影响如何关键还是要看郑州救市的实际力度如何。

这其实是目前最紧要的事。

就郑州目前的状况上看，在去年经历了720洪水和两波疫情之后，郑州本就很虚的底子更加不负重任了，再加之30%左右的增速下降，郑州2022年面临的形势是极其严峻的。

在没有其它法子的时候，拉房地产是最无奈的选择。

如果郑州这波的房地产新政最终目的只是为了挽救投资信心，保住房地产不崩盘，再辅以房地产开发的带动作用来稳住局势，那这个新政可能相对还好说些，但怕的就是万一。

在透支未来潜力的发展模式下，最怕的就是没有定力，选择短期收益的短视做法。

对郑州来讲，在众多政策组合拳出击之后，挽救房价不是问题，但怕就怕在借着这些政策对应着再来上一波“涨价去库存”，在短期内消化库存带动增长之后把“问题”留给未来。

换句话说

如果郑州新政是稳住房价或是稳稳上涨，那问题还不算大，但如果郑州新政的结果是以房价的短期暴涨为体现，那么带来的后续风险就需要值得注意了。

原因无它，因为这些救市措施是会传染的。

就像2020年部分试图放开房地产限制政策引来的约谈一般，2022年开年后在部分地区试探性进行利率放松试探后，众多城市纷纷跟上，也探索起来了降低首付、房贷利率的措施。

在放宽房地产这种能给地方带来明显利好的事情上，没有任何地方是愿意放过的。

在郑州新政顺利实施的情况下，大家猜猜其它的省会城市会不会选择性跟上呢？

毫无疑问，如果郑州房地产新政最终是以房价的上涨作为呈现形式，那么其它城市毫无疑问则会跟随响应。

独独乐，不如大家一起乐，就是这个道。

打响第一枪的意义从不在于那简单的一枪，而在于它带动的现实意义，而对房地产市场来讲，郑州的新政起到更多是一个风向作用。

吹到稳房价，那大家就跟着稳，吹向涨价去库存，大家自然和光同尘了。

比起郑州救市给郑州带来的影响，更重要的点在于方向。

是房住不炒，还是涨价去库存，这似乎不是个问题。

因为答案很明显了。

现在房地产涉及的方面比较多，一条一条说

1、即使上面频频吹暖风，土拍市场仍然没有全面活跃，呈现严重的两级分化状态，各地的房企，被打压后的信心没有回复。

这是昨天河南省刚刚下的文

2、去年一整年地方政府相当难受，2020 年土地出让金相对地方政府本级财政收入的比重达到 84%，

2021年1月全国土拍土地出让金收入环比2020年降6成。

土拍急速冷冻的局面一直维持到第二三季度，各个国企央企纷纷“下场拿地”，代替房地产企业，维持了土拍市场的热度，而地方政府财政状况已然不容乐观。

3、国企替代民企，亲自下场。抛却专业性不谈，单说国企拿地、开发、销售全流程的效率，与当年狂热快周转的碧桂园们相比，可以说从事的是两个行业。

节奏跟不上，到手的土地还未开发建设销售完毕，亦没有钱继续拿地。而此时被去杠杆打疼的民营房地产企业们依旧在场外观望，无法完成补位。

周转慢，除了导致拿地效率的降低，还导致利润率的塌陷。

对房地产这个已经高度资本化的产业，时间=金钱。

因此即使现有房价维持不变，上场的国家队们能否保证盈利，个人认为还有待观察。

4、但现在政府等不及了，2022年的财政计划要等重要会议结束后才能尘埃落定，还要一段时间，但是各项支出不能停。再说，即使有上级转移支付来的资金支持，河南省17个地市，能尽如人意吗？

5、更况且，中期来看，未来能代替卖地收入的增项还远远未出现，所以！晚动手不如早动手！用兵之害，犹豫最大！

作为省会城市，郑州市拿出了自己的担当与强干！

1、郑州是河南的龙头，龙头热不起来，下面更热不起来，必须尽快燥起来，现房快点卖，才有回款拍地！

2、郑州作为大哥，不率先降低门槛，吸引人口和购买力，劳动力税源要是流入到别的地方更难受！反正人过来买我房子，养老金还是原户口所在地发; 长期来看，养老金要是有问题，大不了省内自己协调就好了。

花着洛阳驻马店的养老财政，来我郑州养老消费，岂不美哉？

关于房地产行业怎么走？我专门发过文章

可以预见的是，郑州菏泽们的故事仅仅是个开端。

郑州作为省会城市，已然身先士卒，后面再有其他地区跟进，恐怕不是吹暖风的事情了，直接上鼓风机也未可知。

至于房价？房价和房地产行业是两个问题，房价的问题，参考今天刚写的文章，自行判定 :不稳定状态

以上都是明牌，唯一值得进一步分析和判断的是:

房企们会如何选择？

被三道红线挤压的房企们，仍在痛苦自救中，地方小房企正在陷入被国企们兼收合并的环节里。

政策的频频暖意，假如吹动了居民端的资产负债表，滋润了现房市场销售数据。

那么，如果你是房企，你会跟进吗？

如果开放商手里没钱，政府把低利率资金塞到企业账户里，要求企业贷款拿地做项目。

那么，如果你是房企，你会跟进吗？

假如你心里有了答案，那么你对接下来房地产行业的走向，也就有了答案。

看到这个问题挂了生活话题了，所以回答一下。

人现在就在郑州，然后原来的二七商圈，已经看不到往日的繁华了。

人山人海的郑州火车站商圈呢，现在看看说荒凉了一半都不为过。

之前我记得，有新闻说郑州的法拍房数量，已经是中国北方第一了。

低迷的经济大环境下，叠加上郑州去年的疫情封闭和720洪水侵袭。普通人的日子，过得其实还是很艰难的。

作为以前的中国第一大人口省份的省会城市。虽然郑州在全国范围内，没有什么知名的大企业，但是仅就人口红利来说，还是很有发展前途的。

毕竟，郑州现在的发展模式，有点向着湖北武汉的模式靠拢。

欢迎大家来我们郑州买房子。欢迎大家举家搬到郑州来。

我们河南的高考难度，拳打广东，脚踢湖南，即使面对山东这样的高考地狱模式，拥有唯一1所211大学郑州大学的河南省，根本不怂。

为了孩子以后高考方便，欢迎大家来郑州买房。

我觉得，郑州想要留住年轻人，吸引大学生，除了房价之外，还是要找找别的原因的。

这三年的工作经历，让我对郑州这个城市深感绝望。

工资一个月8000起，算上各种绩效什么的，到手实际是1w3左右。这个收入在知乎不够看的，但是在郑州同龄人标准里，我认为还算可以。

但是郑州的就业环境真的非常离谱。

我们公司愿意给我发1w块钱的工资，但是打死都不愿意给我交社保。

就是不交。

我也不明白为啥。

同样的，在咨询过几个同行的HR之后，他们对我的简历很感兴趣，但是五险社保只字不提。

19年年底，我离开了郑州，到了长沙。

到了长沙，工资低了，但是每一家公司，都是老老实实的给我交社保，没有哪个公司会在这件事情上偷奸耍滑的。